「実家を相続したけれど住む予定がないので売却したい」「売却後に税金がどれだけかかるか不安だ」といった悩みを抱えている方は珍しくありません。
不動産を売却すると「譲渡所得税」が発生します。しかし、条件を満たすと空き家を相続した際に活用できる3,000万円控除（空き家特例）が利用可能です。
本記事では、空き家特例の概要や申請方法等をご紹介し、控除を活かして賢く売却・査定を始めるための流れを解説します。
「空き家3,000万円控除」とは？概要を解説
制度の正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼ばれる特例です。この制度を使えば、売却による利益（譲渡所得）から 最大3,000万円 を控除できます。
制度を利用すれば、譲渡所得税が大幅に抑えられます。また、売却額によっては譲渡所得税がゼロになる可能性もあるでしょう。
この特例は、相続で取得した空き家を売却しやすくするために設けられました。そのため、親が亡くなって家を相続したが、住む予定もないので処遇に困っている方は特例を利用した売却を検討してみましょう。
なお、相続した空き家を単に売却するだけで無条件に特例を受けられるとは限りません。一例を挙げると、相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円になるケースもあります。
空き家3,000万円特例が該当する条件をよく覚えておくことが大切です。
空き家3,000万円控除の 適用対象となる「空き家」と「相続人」の要件を解説
ここでは、空き家3,000万円控除の 概要や適用対象となる「空き家」と「相続人」の要件を解説します。一口に空き家といってもさまざまな種類があります。
ご自身が相続した空き家の種類、法定相続人の数なども確認の上、適用条件に当てはまっているのか確認してみてください。
被相続人の居住用家屋であること
空き家3,000万円控除を利用するには、被相続人が相続開始の直前に居住していた家屋であることが原則です。つまり、親から相続する家屋に利用したい場合は、親が住んでいた家が該当します。例えば、別荘や収益物件用の住宅（貸家など）では利用できません。
ただし、被相続人が老人ホーム等に入居していて一定期間空き家になっていた家であっても、条件を満たしていれば対象になります。詳しくは、税理士などに相談してみましょう。市役所等でも、無料相談が定期的に開催されています。
また、原則として1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された一戸建てであることも条件です。マンション（区分所有住宅）は対応外なので、注意が必要です。
相続後・売却前の使用状況・譲渡期限
空き家3,000万円控除を利用するには、相続開始から 3年を経過する日の属する年の12月31日まで に譲渡する必要があります。
例えば、被相続人が2025年に亡くなった場合、2028年12月31日までに譲渡が必要です。また、売却価格は 1億円以下 が目安です。
1981 年5月31日以前に建てられた一戸建てであっても、例えば都心の一等地に物件が立っていて売却価格が1億円を超えるようなものは対象外なので注意しましょう。
このほか、相続した家を貸付け用・事業用・自己使用用にしていた場合は利用できません。つまり、相続人が自分で住んでいる、賃貸物件として貸し出している、店舗として利用しているといった場合は特例は利用できないので注意しましょう。
ただし、被相続人と同居していて、相続した家に住んでいる場合は相続税に関する別の控除が利用できます。
耐震改修・取り壊しの条件
空き家3,000万円控除を利用する場合、売却後に買主が翌年2月15日までに耐震改修・取壊しをすることが条件です。
空き家をそのまま何らかの形で利用したり、空き家のまま放置しておいたりする場合は利用できないので注意しましょう。なお、更地にすれば長期間そのままでも大丈夫です。
手続き・必要書類・控除を受けるまでの流れ
空き家3,000万円控除を利用したい場合は、市区町村での「被相続人居住用家屋等確認書」の交付が必要です。
また、確定申告の際に「譲渡所得の内訳書」「売買契約書・登記事項証明書等」も添付の必要があるので、売却に使った書類はすべて保管しておきましょう。
控除を利用した売却から納税までの手続きの流れは、以下の通りです。
- 相続により不動産を取得する（相続人数、築年数、用途に注意）
- 建築年・使用状況等の要件を確認する
- 売却活動・契約
- 確認書取得
- 譲渡
- 確定申告
売却しなければ、空き家3,000万円控除はできません。まずは売却活動をして買主が決まったら申請を行い、確認書を取得しましょう。
3,000万円控除を活用するメリット・注意点
ここでは、空き家3,000万円控除を活用するメリット・注意点を解説します。空き家3,000万円控除はメリットが大きいですが、空き家の要件、用途によっては利用しないほうがよいケースもあるので、注意しましょう。
控除を活用するメリット
空き家3,000万円控除を活用すれば、譲渡所得税・住民税が大幅に軽減されます。特に、物件が古くて価値がなくても、土地の値段が高いため一定の売却額で売れる可能性が高い場合、3,000万円もの控除があれば大幅に譲渡取得税が軽減されるでしょう。
また、「税金が高いので、空き家を売りたくても売れない」と悩んでいる方にもメリットが大きいです。
控除を活用する際の注意点
空き家3,000万円控除は、相続に関する他の控除に比べると要件が厳しめです。例えば、被相続者が直前まで住んでいた家でないと、条件を満たせません。
また、賃貸物件、店舗、別荘も対象外です。1981年5月31日以後に建てられた家も対象外となっているため、注意しましょう。
売却するかどうか判断に迷う場合は、不動産会社に相談するのもひとつの方法です。経験豊富な不動産会社であれば、「この控除を使って自分ですぐ売るべき」「売却ではなく賃貸活用すべき」など、アドバイスしてくれる可能性があります。
家を売却するならばイエウールを活用しよう
空き家3,000万円控除を利用して、空き家を売却するか検討したい場合は、まず空き家の価値を知ることが大切です。可能であれば、複数の不動産会社に査定してもらい、売却価格の相場を把握しましょう。
イエウールでは、オンラインで複数の不動産会社を簡単に比較できます。書類などを揃える必要もないため、いつでも気軽に査定を依頼できるのが大きなメリットです。また、以下のようなメリットもあります。
1. 一括査定で比較が簡単
2. 信頼できる不動産会社が揃っている
3. 高値売却の可能性が高まる
4．登記簿等の書類は用意不要
5. 無料で利用可能
イエウールを利用すれば自分で不動産会社を探して査定を依頼するより、短時間で多くの不動産会社に査定を依頼できます。無料で依頼できるので、ぜひ活用してみてください。
まとめ
本記事では、空き家3,000万円控除の概要や利用するメリットや注意点を解説しました。
空き家をそのまま放置しておくより、控除を利用して売却するほうがメリットが大きい場合もあります。家を売却するかどうか判断が付かない場合は、イエウールを利用して一括査定してもらいましょう。家を売るメリット、デメリット、売却額などが分かれば、比較検討もしやすくなります。
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