親や親族から不動産を相続したものの、「家は住む予定がないし、固定資産税の負担も大きい」「売却したほうがいいのか」「不動産はどのように売却すればいいのか」といった悩みを抱えている方も多いでしょう。
不動産は大きな資産です。ただし、空き家のまま放置しておくと固定資産税がかかりつけられるだけでなく、空き家の倒壊、火事などが起こった場合に管理責任を問われる場合もあります。
不動産の場所やライフスタイルによっては売却したほうがメリットが大きいケースもあります。
本記事では相続不動産売却の流れ・手続き・必要書類・税金対策などを紹介します。
相続不動産売却の前に確認すべき相続開始から売却までの流れ
はじめに、相続不動産売却の前に確認すべき事項から、相続開始から売却までの基本的な流れを解説します。不動産売却は大きなお金が動くので、売買までに複数の段階を踏む必要があります。
また、不動産をどのような形で所有しているかによっても、売却の方法も異なるので注意が必要です。
不動産を相続する際の確認ポイント
不動産を親や兄弟から受け継ぐ予定がある場合は、以下の3点を確認しましょう。
- 被相続人の遺言書の有無
- 相続人の確定
- 遺産分割協議の必要性
遺産は被相続人の配偶者・子ども・孫・親・兄弟の順で相続されます。ただし、遺言書がある場合はその内容が優先されるので、有無を確認してください。
また、不動産の場合は複数の相続人が1つの土地や家屋を分割相続するケースもあります。例えば、自宅を子ども2人で2分の1ずつ相続するといった形です。
なお、複数の相続人で1つの不動産を相続する場合、売却する際は所有者全員の同意が必要です。
したがって、相続した不動産を売却したい場合は、自分がどの程度の不動産を受け継ぐのか、まずは確認してください。
売却する際に必要な手続き
相続する不動産が正式に決まったら、まずは不動産の名義変更・遺産分割を行ってください。不動産は原則として名義人しか売買できません。
例えば、被相続人名義の不動産を受け継いだ場合は、相続人の不動産名義に登録しなおしてください。その際は、戸籍謄本・除籍謄本・住民票・印鑑証明などが必要です。
個人でも登記のしなおしは可能ですが、司法書士や弁護士に依頼するとスムーズです。また、農地や借地権付きなど売買先が制限されている土地もあります。例えば、農地は原則として農業従事者にしか売買できず、宅地に転用する場合は農業委員会の許可が必要です。
その一方で、中古住宅や古家付き土地などは比較的自由に売買できます。この他、1つの不動産を複数人で相続した場合、不動産全体を売却する際は相続人全員の署名押印が必要です。
不動産の売却活動
不動産がいつでも売却できる状態になったら、売却活動を行います。
不動産を売却する際は不動産会社に仲介に入ってもらうのが一般的です。
不動産の売買にはまとまったお金が動くため、専門知識を持ち不動産売買の経験が豊富な専門業者に仲介を依頼したほうが売買がスムーズに進みます。なお、仲介のスタイルは以下の3種類があります。
| 契約方法 | メリット | デメリット |
| 専属専任媒介契約 | 積極的に不動産会社が販売活動を行ってくれる | ・契約した不動産業者以外に仲介を依頼できない・自分で買手を見つけることもできない |
| 専任媒介契約 | 自分でなら買手を見つけられる | 不動産会社は契約したところ以外に仲介を依頼できない |
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社に仲介を依頼できる | 販売活動を今ひとつ頑張ってくれない場合がある |
また、不動産会社を選ぶ際は査定を複数社から取り、比較検討をすることが大切です。
税金・特例制度と売却後の手続き
不動産を売却すると、売却した利益に対して税金がかかります。ただし、各種特例制度を利用すれば税金の優遇措置を受けられます。
不動産売却の際に生じる税金
不動産を売却した場合は、利益に対して以下のような税金がかかります。
- 不動産譲渡税：不動産を売却した利益にかかる税金
- 住民税・都市計画税：5～9%
- 印紙税：不動産売買契約書に貼る印紙
この中で、不動産譲渡税は5年未満しか所有していない不動産を売却した場合は30.63％、5年以上所有した場合15.315％と所有する年数で大きく税率が変わります。
相続した不動産をすぐに売却した場合は、30％を超える税金が課せられるケースもあるでしょう。ただし、相続した不動産を売却する場合は各種特例を利用できるため、不動産取得税を大幅に減ら住事が可能です。
相続不動産の売却の際に利用できる特例
相続した不動産を売却する場合は、以下の2つの特例が利用できます。
- 取得費加算の特例：相続が開始された日から3年10か月以内に相続財産を売却した場合、相続税額の一部を取得費に加算できる特例
- 空き家の3,000万円控除：条件を満たした空き家を売却すると不動産譲渡税から3,000万円を控除できる特例
ただし、この2つの特例は併用できません。また、上記2つの特例は相続した不動産であれば無条件に利用できるものでもないため、注意が必要です。相続した不動産を、所有してから5年未満で売却したい場合は、一度税理士に相談して利用できる特例を確認してもらうのがおすすめです。
確定申告をする
不動産売却をした年は、会社員であっても確定申告を行いましょう。
確定申告を行わないと、特例も利用できません。確定申告は不動産を売却した翌年の2月18日前後から3月15日までに行うのが基本です。
分からない場合は、自治体の税務相談を利用したり、税理士に確定申告を依頼したりするのがおすすめです。
相続不動産売却でよくある「失敗・トラブル」をご紹介
相続不動産売却でよくある「失敗・トラブル」としては、以下のような事例が挙げられます
- 遺産分割がまとまらず手続きが長引く
- 名義変更せず売却を進めてしまい、売却が滞る
- 書類不備・税金特例の適用条件を満たしていないため損をする
失敗を防ぐポイントは以下の通りです。
１：生前から遺産分割の話しをしておく・遺言状の作成をしてもらう
２：名義変更をしたうえで手続きを行う
３：税理士・不動産会社など専門家に相談しながら売却の手続きを進める
不動産の売却は専門家のアドバイスを聞きながら進めるのがもっとも効果的です。
オンラインでいろいろな情報は集められますが、自己判断は禁物です。
家を売却するならばイエウールを活用しよう
家をスムーズに売却するには、不動産探しが重要です。可能であれば、複数の不動産会社に査定してもらい、売却価格の相場を把握して相性の良い不動産会社を探しましょう。
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まとめ
本記事では、不動産を売却する手順や不動産会社の選び方をご紹介しました。不動産相続から売却までは、定められた手続きをしたうえで必要な書類を揃える必要があります。
相続後即売却したい場合は、被相続人とも話し合って生前贈与も視野にいれて話しあいましょう。
家を売却するかどうか判断が付かない場合は、イエウールを利用して一括査定してもらいましょう。家を売るメリット、デメリット、売却額などが分かれば、比較検討もしやすくなります。
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