中古住宅の売却を検討する際、中古住宅として売却するか古家付き土地として売却するかの選択が求められるケースがあります。
「古家付き住宅と中古住宅は何が違うのか？」
「どちらの売却方法がより有利なのか？」
といった疑問や悩みを抱えている方は多いでしょう。
本記事では、中古住宅と古家付き土地の違いをわかりやすく解説するとともに、それぞれを売却する際のメリット・デメリットを紹介します。
築年数が経った家の売却を検討している方はぜひ参考にしてください。
中古住宅と古家付き土地の違いや特徴を解説
はじめに、中古住宅と古家付き土地の違いや特徴を解説します。
中古住宅と古家付き土地では、販売価格や売れやすさも変わってくるため、2つの違いを把握したうえで、売却方法を検討しましょう。
中古住宅の特徴
中古住宅とは、人が住んでいた住宅をそのまま利用する目的で売却されます。
建物と土地の両方の価値を査定したうえで、売却価格が決められます。
中古住宅を売買する際の特徴は以下の通りです。
- そのまま住める場合は買い手が付きやすい
- リフォームやリノベーションの必要性がある物件もある
- 契約不適合責任を課せられないよう建物の事前チェックが必要
中古住宅は、状態が良く築年数が浅い物件ほど高値がつきやすい傾向があります。
そのため、不要になったら可能な限り早く売却するのがおすすめです。
また、中古住宅で売却する場合、売主は雨漏りやシロアリ被害といった家の重要な欠陥（契約不適合）を買主に報告する義務があります。
売却後に重大な瑕疵が発覚した場合、買主から契約解除や損害賠償を請求されるケースもあります。これが「契約不適合責任」です。
屋根裏や床下など目に見えない部分に瑕疵が発生している可能性があるため、中古住宅として売却する場合は、専門家に調査を依頼しましょう。
この他、家の状態や築年数によっては大幅なリフォームをしないと売却が難しいケースもあります。ただし、リフォームするよりも「リノベーション可物件」として売却したほうが買手がつきやすいケースもあるため、注意が必要です。 リフォームが必要かどうかは、仲介を依頼する不動産会社の担当者とも相談して決めるのがおすすめです。
古家付き土地の特徴
古家付き土地で売却する場合、家の資産価値はゼロ円となります。
中古住宅では利用できず、買手が家を取り壊して土地を活用する形です。
そのため、土地の価格から取り壊し費用を引いた価格で売買されます。 例えば、長年空き家になっている家を売却したい場合、取り壊し費用のほうがリフォームやリノベーションをする金額より安いケースも珍しくありません。
また、間取りが特殊で活用が難しい、臭いや汚れが取れない、建物に価値はないが立地状態が良いといった場合は、古家付き土地として販売したほうが買手がつきやすい場合もあるでしょう。
中古住宅で売却するメリット・デメリット
ここでは、中古住宅として不要な住宅を売却するメリット・デメリットを紹介します。
中古住宅と古家付き土地、どちらで売却するか迷っている方は、検討の参考にしてください。
メリット
中古住宅で売却するメリットには、以下のようなものが挙げられます。
- 建物の価値が認められるため、土地のみより高く売れる可能性がある
- 立地によっては買手がつきやすい
- リフォーム済み物件、リノベーション可能物件などさまざまな手段が取れる
中古住宅は、費用を抑えてすぐに入居できる住宅を求めている方に需要があります。
特に、駅が近いなど立地条件が良い場所は、築年数が経った家でも「リノベーション可物件」として売却すれば、買手がすぐにつくケースもあるでしょう。
デメリット
一方、中古住宅で売却するデメリットには、以下のようなものが挙げられます。
- 建物の状態によっては価格が下がったり買い手が見つかりにくかったりする
- 契約不適合責任を課せられないための費用がかかる
- 修繕や清掃など売却準備にコストがかかる場合がある
家は、築年数が経つほど価格が下がります。
大幅に修繕しないと住めない家などは、古家付き土地と変わらない値段でしか売却できない可能性もあるでしょう。
また、築年数が浅くても一定期間人が住まずに荒れた家は値段が下がります。
「リノベーション可物件」として売却しようとしても、立地条件によっては買い手が見つかりにくいケースもあるでしょう。
さらに、家の価値を高めようとリフォームをしても必ずしも買い手がつくとは限りません。
リフォームの仕方によっては、かえって売却が難しくなるので注意が必要です。
古家付き土地で売却するメリット・デメリット
ここでは、古家付き土地として不要な住宅を売却するメリット・デメリットを紹介します。
古家付き土地で土地と物件を売却する場合は、デメリットが大きいように感じられますが、メリットも複数あります。
メリット
古家付き土地で売却するメリットには、以下のようなものが挙げられます。
- 建物の状態を気にせず売れる
- 更地にするかどうかを買主が決められる
- 売却するまでに税金を安く抑えられる
古家付き土地は、あくまでも土地として売却されます。そのため、不具合があっても契約不適合責任を課せられる心配はありません。
また、そのままでは価値のない家でも買い手が大幅なリノベーションをすれば住める物件もあります。
土地の立地によっては「ただ同然の建物がほしい」という買手が多くあらわれる可能性もあるでしょう。
このほか、固定資産税は建物が建っているほうが安い傾向があります。
土地自体の値段が高い場合は、あえて「古家付き土地」として売却したほうが、維持費を抑えられます。
デメリット
一方、古家付き土地で売却するデメリットには、以下のようなものが挙げられます。
- 建物の価値が評価されないため、売却価格は土地のみ
- 解体費用をめぐって買主と交渉になるケースがある
- 更地にしないと売れにくいこともある
古家はあくまでも価値がゼロなので、立地場所や家の状態によっては、買手に敬遠される可能性があります。仲介にはいってくれた不動産会社とも相談して、更地にしたほうがよいかも検討してみましょう。
イエウールで中古住宅の価値を確かめよう
古家付き土地と中古住宅のどちらで家を売却するか迷っている場合は、家の査定価格が重要な判断材料になります。
家の査定は、複数の不動産会社に依頼しないと正確な査定額が出ないケースもあります。
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まとめ
中古住宅で売却する場合も、古家付き住宅で売却する場合もそれぞれメリット・デメリットがあります。イエウールを利用して複数の不動産会社に査定を依頼すれば、判断の参考になるでしょう。
信頼できる不動産会社も見つけやすくなります。
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