不動産を売買する際は不動産業者に仲介を依頼するのが一般的です。その際に売主と不動産会社が結ぶ契約を「媒介契約」といいます。
媒介契約は一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類がありますが、違いやおすすめが分からない方も珍しくありません。
本記事では、売却に必要な３種類の媒介契約の特徴・メリット・デメリットをご紹介するとともに、物件タイプ・売却の目的別におすすめの方法をご紹介します。
媒介契約とは何か？
媒介契約とは、不動産売却の仲介を不動産会社に正式に依頼する際に締結する契約です。不動産の売買は他の物品とは異なりさまざまなルールや条件があります。個人では、スムーズな売買が難しいので専門的な知識や不動産売買のノウハウを持つ不動産会社に仲介をするのが一般的です。
媒介契約は、「どのような条件で売買活動を行うか」「成約した際の報酬はいくらか」などの条件を明確化し、トラブルを予防する目的で結びます。
契約形態によって「複数社依頼の可否」「売主自身で買主を探す自由」「報告義務・登録義務」「契約期間」などが変わるため、売却戦略や物件の特徴、いつまでに売却したいかなどによっておすすめの契約形態が異なります。
そのため、媒介契約の種類ごとの特徴を把握しておくことが大切です
媒介契約の種類と特徴
不動産売買の媒介契約には、以下の3種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
ここでは、媒介契約の種類と特徴を解説します。
不動産の売却を検討している方は、参考にしてください。
一般媒介契約
一般媒介契約とは、複数の不動産会社に同時に買手を探すように依頼できる契約です。一般媒介契約の特徴は以下の通りです。
- 売主自身で買主を見つける「自己発見取引」が可能。
- レインズ（不動産流通機構）への登録義務・売主への報告義務がない
- 複数の不動産会社に同時に依頼可能
例えば、複数の不動産会社に依頼するだけでなく、自分で買手を探して売却が可能です。できるだけ広範囲で不動産の買手を探したい方に向いています。
不動産を多くの市場に出せる、他社との競争が働きやすく、値段が上がることがある、自由度が高いといったメリットがあります。
その一方で、依頼する会社が分散するため、販売活動を熱心に行ってもらえない、不動産会社の責任・動機付けが薄くなることもあるといったデメリットがあるので注意しましょう。
例えば、すでに不動産売却の打診が来ているような場合は、一般媒介契約でも問題ありません。広く買手を探したほうが満足いく売買ができる可能性があります。
専任媒介契約
専任媒介契約は、売主が1社の不動産会社とだけ契約する形式です。
複数の不動産会社と契約はできません。その一方で、売主自身で買主を見つける「自己発見取引」は可能です。
専任媒介契約を締結した不動産会社は契約締結後、7日以内にレインズ登録義務があります。また、売主への報告義務も2週間に1回以上行わなければなりません。
一社に仲介を専任することで、不動産会社の責任感・販売活動の集中が期待できます。また、報告義務があるため進捗が把握しやすい点もメリットです。その一方で、複数社に依頼できないため、不動産会社選びが重要になります。会社選びを誤ると活動が停滞する恐れもあるでしょう。
専任媒介は、スムーズに不動産の売却をしたい方に向いています。不動産会社も「自社だけに任せてくれる」という自負から、売却活動に力を入れてくれる可能性が高いでしょう。
不動産売却のためにかけられる時間が限られている方もおすすめの方法です。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に一社のみと契約が可能です。さらに、売主自身で買主を見つける「自己発見取引」もできません。
専属専任媒介契約を締結した不動産会社は契約締結後、5日以内にレインズ登録義務があります。また、売主への報告義務も１週間に1回以上行わなければなりません。専属専任媒介契約は、最も不動産会社が積極的に販売活動を行ってくれる契約形態です。不動産会社が得意とする不動産であれば、すぐに買手が見つかる可能性もあるでしょう。
そのため、売却を急ぎたい不動産がある場合や、物件に特殊条件がある場合に向いた契約の形式です。その一方で、売主自身でも買主を見つけられないため、自由度が低くなります。また、売却したい不動産の扱いが少ない不動産会社と契約すると買手がなかなか見つからない恐れもあるでしょう。専任媒介以上に契約先を慎重に選ぶ必要があります。
媒介契約別向いている方の特徴
それぞれの媒介契約別に向いている方の特徴を以下の表にまとめました。
| 契約の種類 | 向いている方の特徴 |
| 一般媒介契約 | ・所有している物件が買手が付きやすい特徴を備えている・すでに買手の打診がある・価格相場を知りたい場合 |
| 専任媒介契約 | ・売却をじっくり進めたい・売主が売却活動に時間をかけられない・信頼できる不動産会社がある |
| 専属専任媒介契約 | ・物件をできるだけ早く売却したい・立地が悪い・築年数が古い・修繕が必要など訳あり物件を売却したい・不動産会社の力を最大限利用して買手を探したい |
売主は、自分が売りたい物件の特徴や、不動産売却のために使える時間を把握しておくのがおすすめです。
また、親戚・友人・知人等に不動産の買取希望者がいるかどうかもチェックしておくと、どの媒介契約を結べばいいのか判断もつけやすいでしょう。
媒介契約の他に売主がやっておくべきこと
不動産会社と媒介契約を結ぶ前に、複数の不動産会社から査定を取るのがおすすめです。不動産会社から査定を受ければ、以下のようなことがわかります。
- 売却したい物件の相場
- 売却したい物件の条件と同じ不動産を取り扱っている会社を見つけられる
高い査定額をつけた不動産会社は、その値段で不動産を売却する自信があるということです。したがって、高い値段を付けた会社に仲介を依頼すれば、効率的に買手を見つけられる可能性が高まります。
また、売却準備段階の書類を整えておくことで、媒介契約後の活動がスムーズに行えます。特に、親から相続した不動産を売却したい場合は、名義の変更を忘れずに行っておきましょう。
不動産は、登記の名義人か名義人から委託された人物しか売却できません。
このほか、不動産会社と売却戦略を共有しておきましょう。価格設定・販売手法・広告媒体・報告頻度などをしっかり確認した上で契約を結ぶ必要があります。契約種類によって責任・報告義務が変わるため、媒介会社の対応力を確認してください。
満足できる不動産売買の仲介業者を探すならイエウールがおすすめ
媒介契約を結ぶ不動産会社を探すには「イエウール」を活用するのがおすすめです。
イエウールは、オンラインを利用して家の査定を依頼できるサイトです。利用すれば、短時間で全国の不動産会社に査定額を依頼できるだけでなく、以下のようなメリットがあります。
1. 一括査定で比較が簡単
2. 信頼できる不動産会社が揃っている
3. 高値売却の可能性が高まる
4．登記簿等の書類は用意不要
5. 無料で利用可能
イエウールを利用すれば自分で不動産会社を探して査定を依頼するより、短時間で多くの不動産会社に査定を依頼できます。不動産売却が初めての方でも、効率的に自分が所有している不動産の売却を任せられる不動産会社を見つけられます。
まとめ
本記事では、不動産会社の結ぶ媒介契約の種類と特徴について紹介しました。不動産会社は業者ごとに得意分野が異なるので、できるだけ多くの会社に査定をしてもらい、相性も確認したうえで契約する会社を決めましょう。
また、売却価格を正確に把握するには、イエウールで査定してもらうのが有効です。無料で利用できるので、ぜひ活用してみましょう。
コメント