不動産は名義人のみ売却が可能ですが、認知症になると本人の判断能力が低下するため、売買ができなくなるケースが珍しくありません。また、家族であっても、売却を代行することはできないので、注意が必要です。
しかし、親が施設へ入所することになった、空き家の管理が難しくなった、介護費用を確保したいなどの理由から、認知症になった親の家を売却したいというケースもあります。
本記事では、認知症の親の家を売却するために、成年後見制度を活用する方法やメリットをご紹介します。
認知症の親の家は勝手に売却することはできない
不動産売却は、売買契約の締結や所有権移転登記などを伴う重大な法律行為です。原則として、名義人本人に意思能力がなければ、有効な契約は成立しません。
認知症になると判断力が低下し、意思能力が十分でないと判断される場合があります。この状態で売却契約を結んでも、後から無効とされる可能性があるため、原則として売却はできません。
また、親の家を子どもが売却したい場合も同様です。通常であれば親が「委任状」を作成し、不動産会社が電話や面談で売却の意思を確認すれば、子どもが代理人となって売買を進められます。
しかし、認知症を発症した場合は売買同様に「意思能力なし」と判断されると、代理権は認められません。
成年後見制度を利用すると認知症の親の家を売却できる理由
認知症になってしまった親の介護費用の確保や、財産の整理のために実家を売却したいといったケースは珍しくありません。判断能力が失われた方の家を売却するためには、成年後見制度を利用するのが一般的です。
ここでは、成年後見制度の概要や仕組みをご紹介します。
成年後見制度の役割と権限
成年後見制度とは、認知症、知的障害、精神障害などで判断能力が不十分な人の権利や財産を守る支援制度です。
成年後見人は、家庭裁判所に申し立てを行って認められれば選任を受けることができます。成年後見人は、被後見人の代理人として預貯金管理や介護サービスの契約、悪質商法からの保護などを行うことが可能です。成年後見制度には以下の2種類があります。
| 法定後見制度 | ・すでに判断能力が低下している人向けの制度・後見人を選任するのは家庭裁判所・本人の判断能力に応じて「後見・保佐・補助」の3類型に分かれる |
| 任意後見制度 | ・将来の判断能力低下に備えたい人向け・元気なうちに自分で任意後見人を決めておく・支援内容は契約で決められる |
つまり、親が元気なうちであれば任意後見制度を利用し、子どもを「任意後見人」に指名することができます。
一方、認知症になった後に成年後見制度を利用したい場合は、法定後見制度を利用できます。
どんな人が成年後見人になれるのか
成年後見人になれる方は、以下の通りです。
- 本人の親族
- 弁護士、司法書士、社会福祉士など法律・福祉の専門家
- 一般の市民や法人（第三者）
家庭裁判所が認めさえすれば、特別な資格などは必要なく成年後見人になることができます。ただし、以下のような方は認められません。
- 未成年者
- 家庭裁判所で解任された過去を持つ人
- 破産者
- 本人に対して訴訟を起こした人や家族・親族
- 行方不明者
つまり、本人の不利益になる働きをしそうな方は成年後見人にはなれないと考えましょう。
成年後見制度を利用して親の家を売却する流れ
ここでは、成年後見制度を利用して親の家を売却する基本的な流れをご紹介します。
任意後見人であっても居住用不動産の処分には家庭裁判所の関与が必要になる場合があるため、把握しておけば役立ちます。
ステップ1:家庭裁判所へ申立てを行う
まず、親の住所地を管轄する家庭裁判所に後見開始の申立てを行います。申立人は配偶者や子どもなどの親族が一般的です。医師の診断書や戸籍謄本、財産目録などの書類を提出し、判断能力の程度について審査が行われます。
ステップ2:成年後見人の選任
提出された書類や診断書を元に家庭裁判所が後見開始の審判を行い、同時に成年後見人を選任します。なお、申立てから選任までには2～3か月程度かかるのが一般的です。
なお、状況によってはそれ以上の期間がかかることもあるため、時間に余裕を持って申請を行いましょう。
ステップ3:家庭裁判所の許可を得て売却
成年後見人が選任された後は、成年後見人が主体となって不動産の売却手続きを進めます。ただし、本人が居住していた自宅など「居住用不動産」を売却する場合は、別途家庭裁判所の許可が必要です。許可が下りて初めて売却契約を締結できます。この点を把握しておきましょう。
成年後見制度を利用して売却する際の注意
ここでは、成年後見制度を利用して売却する際の注意をご紹介します。
成年後見制度は認知症の方をサポートしながら財産を処分できる有益な制度ですが、できないこともあるので、把握しておきましょう。
売却までに時間がかかる
成年後見制度を利用して不動産を売却する場合、後見開始の申立てから売却完了まで、数か月以上かかるのが一般的です。
急いで資金が必要な場合でも、手続きを省略することはできません。原則として個々の事情は考慮されないため、余裕を持ったスケジュールが重要です。
成年後見人の人選によっては費用が発生する場合がある
弁護士や司法書士など、専門職が成年後見人に選任された場合、報酬が発生します。
報酬額は家庭裁判所が決定し、本人の財産から支払われます。
長期間にわたる場合は、一定のコスト負担が発生することを理解しておきましょう。
親の利益が最優先になる
成年後見制度は本人の利益を守る立場にあります。そのため、家族の都合だけで売却を進めることはできません。
例えば「相続対策のために早く売りたい」という理由では、必ずしも許可が下りるとは限らないので、注意しましょう。
成年後見制度を利用せずに親の家を売却する方法はある？
ここでは、成年後見制度を利用せずに親の家を売却する方法についてご紹介します。
認知症になる前に売却している場合
認知症を発症する前ならば、子どもが代理人となり問題なく売却できます。
また、任意後見制度を利用すれば、まだ判断能力が十分にあるうちに後見人を指名できるので、万が一の際も心配いりません。
ある程度の年齢となり、不動産の活用方法が決まっている場合は、早めに行動を開始しましょう。
家族信託など別の制度を活用する方法
成年後見制度以外に親の家を管理する方法としては「家族信託」があります。家族信託とは、自分の財産の「管理権限」を、家族などに任せる制度です。
成年後見制度と比較して自由度が高く、家庭裁判所に申し立てなくても利用できます。
ただし、認知症になった後に家族信託を行うことはできません。
こちらも早め目に行動が必要です。
親の家を売却するならイエウールを活用しよう
親の家を売却するか検討したい場合は、イエウールの活用がおすすめです。イエウールを利用すれば、オンラインで全国の不動産会社に家の価値を査定してもらえます。親の家がどのくらいの価値があるかわかれば、活用方法の検討もつけやすいでしょう。また、以下のようなメリットもあります。
- 一括査定で比較が簡単
- 信頼できる全国の不動産会社が揃っている
- 高値売却の可能性が高まる
- 登記簿などの書類は用意不要
- 無料で利用可能
この他、不動産会社を探したい場合も役立ちます。
まとめ
認知症の親名義の家は、家族であっても勝手に売却することはできません。成年後見制度を利用すれば、法的に適正な手続きを踏んで売却することが可能になります。ただし、時間や費用がかかること、本人の利益が最優先されることを理解しておく必要があります。
将来のトラブルを避けるためにも、親が元気なうちから家族で話し合い、早めに準備を進めることが重要です。親の家の価値を知りたい場合は、イエウールを利用してみましょう。オンラインで手軽に複数の不動産会社に査定を受けられます。
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