家は築年数が浅いほど資産価値が高く、経年と共に価値が低下していくのが一般的です。
そのため、築年数が経過した住宅は査定額がつかない、いわゆる「ゼロ円査定」となるケースも少なくありません。
家の状態にもよりますが、木造住宅は築10年で価値は約半額となり、築20年が経過した家は価値がゼロ円になるのが目安です。
しかし、査定額がつかないからといって売却できないわけではありません。適切な方法を選べばスムーズに売却できる可能性は十分にあります。
本記事では、古い家に査定額がつかない理由と、売却するための具体的な対処法について分かりやすく解説します。
古い家は査定額がつかないケースが珍しくない
築年数が古い住宅は、不動産査定で価格がつかないケースが珍しくありません。
ここでは、なぜ古い家の価値が下落し、査定額がゼロ円になるケースが多いのか、主な理由を解説します。
築年数が古いと建物の資産価値が下がる
建物は年数が経過するほど価値が下がる「減価償却」の考え方が適用されます。
減価償却の場合、元値は関係ありません。
建売であっても高額な建築費をかけた注文住宅であっても、価値は等しく償却されて下がっていきます。
前述したように、木造住宅は築20〜25年程度で価値がほぼゼロと評価されることが多く、それ以降は建物部分の査定額がつかないケースも珍しくありません。
そのため、古い住宅の場合は建物ではなく土地の価値が中心となり、「建物は評価なし」となって売却価格が下がります。
建物の老朽化が進んでいる
築年数が古い住宅では、雨漏りや外壁の劣化、設備の故障など、さまざまな老朽化が進んでいる可能性があります。こうした状態のままでは住むために修繕が必要となり、買主にとって負担が大きくなるため、査定額が下がる要因となります。
なお、建物を空き家にしておくと短期間で一気に老朽化が進むケースも珍しくありません。
特に閉め切った空き家の場合、1年程度で、湿気でカビが発生したり水回りの交換が必要になったりする場合もあるでしょう。このような場合、買取価格がマイナスになるケースもあるでしょう。
修繕費や解体費用がかかる
古い家を購入する場合リフォームや建て替えが前提になることも多く、修繕費や解体費用が発生します。買主はその費用を見込んで購入を検討するため、結果として査定額が低くなる、もしくは建物の価値が評価されにくくなります。
場合によっては、土地価格から建物の解体費用を差し引いた『更地渡し』価格が実質的な査定額になるため、買取価格がマイナスになるケースもあるでしょう。
なお、売主がリフォームやリノベーションを行えば、査定額は上がるケースもあるでしょう。ただし、売主が負担した金額に見合う値段で購入する買い手が付くとは限りません。
場合によっては、そのままで売却したほうが買い手が見つかるケースもあります。
悩んだ場合は、築年数が経った家の買取や仲介を手掛けた不動産会社に相談してみましょう。
立地や需要の問題も関係している
人口減少が進んでいる地域や、交通の便が悪いエリアでは住宅需要が低く、査定額がつきにくい傾向があります。
特に地方では空き家が増えていることもあり、売却までに時間がかかるケースもあります。
反対に、東京や大阪などの都市部の駅に近い場所など、人気の立地であれば築年数が経った家であっても、土地の活用方法が豊富なため、買い手が付きやすいのです。
ただし「再建築不可物件」「袋小路」「旗竿地」など、難ありな土地の場合は買い手が付きにくい場合もあります。
都市部の人気エリアに家を所有している場合は、土地の形状もチェックしたうえで販売戦略を立てましょう。
古い家でも売却できるケース
査定額がつかない場合でも、売却できる方法はいくつかあります。
ここでは古い家でも売却できる主な方法として、以下の3点をご紹介します。
- 古家付土地として売る
- リフォーム前提で売却する
- 不動産買取を利用する
古家付土地として売る
建物を解体せず、そのまま土地付きの物件として売却する方法です。
買主が解体や建て替えを前提に購入するため、売主側で解体費用を負担する必要がない点がメリットです。特に土地の需要があるエリアでは有効な方法といえます。
ただし、断熱材にアスベストを利用している、地下室があるといったように解体費用が高額になる場合は、結果的に査定額が低くなることを承知しておきましょう。
リフォーム前提で売却する
中古住宅として購入し、自分でリフォームしたいと考える買主も一定数存在します。
そのため、「リフォーム前提」の物件として売り出すことで、需要に合った売却が可能になる場合があります。
特に、都市部の駅が近いエリア、近年人気が高まってきたエリアなどにある、リフォームすれば、十分に住める住宅はリフォーム前提で売却すると売却できる可能性が高まります。
ただし、残置物などが大量にあったり、建て替えに近いリノベーションが必要になったりする場合は、その限りではありません。
迷った場合は不動産会社に相談するのがおすすめです。
不動産買取を利用する
不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。仲介よりも価格は低くなる傾向がありますが、短期間で現金化できる点がメリットです。築年数が古く、一般の買主が見つかりにくい物件でも売却できる可能性があります。
「価格よりも、できるだけ早く売却することを優先したい」といった場合は、買取専門の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。
古い家の売却で失敗しないためのポイント
古い住宅を売却する際には、いくつかの注意点があります。
ここでは、古い家を失敗せずに売却するために押さえておきたいポイントをご紹介します。
特に「建物を取り壊して土地だけで売却することを検討している」といった方は、解体のタイミングには注意しましょう。
解体する前に査定を受ける
古い家は「解体したほうが売れやすい」と考えがちですが、必ずしもそうとは限りません。
解体して更地にすると「住宅用地の特例」が外れ、固定資産税が跳ね上がる点にも注意が必要です。
また、解体してしまうと古家付土地として売る選択肢がなくなり、結果的に損をする可能性もあります。まずは解体前に査定を受け、最適な売却方法を検討することが重要です。
土地の需要はさまざまな要因で変化するため、個人では判断が難しいケースがたくさんあります。
迷った場合は即相談できる不動産会社に査定を依頼するのもおすすめです。
複数の不動産会社に査定を依頼する
不動産の査定額は会社によって大きく異なります。1社だけの査定では適正価格が分からないため、複数社に依頼して比較することが重要です。
また、不動産会社によっても得意分野が異なるため、古い家の査定や買取が得意な不動産会社を探すためにも、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
一括査定ならばイエウールがおすすめ
古い家を売却する際は、まずは一括査定を依頼して家のおおよその価値を把握しておくと、不動産会社探しや、家の売却方法の目安がつけやすい傾向があります。
不動産会社探しに悩んでいる場合は、イエウールの活用がおすすめです。イエウールを利用すれば、オンラインで全国の不動産会社に家の価値を査定してもらえます。
また、以下のようなメリットも挙げられます。
- 一括査定で比較が簡単
- 信頼できる全国の不動産会社が揃っている
- 高値売却の可能性が高まる
- 登記簿などの書類は用意不要
- 無料で利用可能
家の資産価値を確かめたい場合はもちろんのこと、対面で正確な査定を依頼したい不動産会社を選びたい場合にも役立ちます。
まとめ
古い家は築年数や老朽化の影響により、査定額がつかないケースも珍しくありません。
しかし、古家付き土地としての売却やリフォーム前提での販売、不動産買取など、状況に応じた方法を選べば売却できる可能性は十分にあります。
重要なのは、解体や売却方法を自己判断で決めるのではなく、複数の不動産会社の意見を比較しながら進めることです。
まずは、イエウールを活用して不動産のおおよその価値を把握しましょう。そうすれば、正式な査定を依頼する不動産会社の目星もつけやすくなります。
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