「再建築不可物件の売却は難しいと聞いたが本当か？」
「再建築不可物件を売却できる方法を知りたい」と悩んでいる方は多いでしょう。
再建築不可物件は、現在の法律では建て替えができないため、一般的な不動産と比べて価値がつきにくい傾向があります。しかし、再建築不可物件であっても、絶対に売却できないわけではありません。売却方法や進め方を工夫することで、買い手が見つかる可能性は十分にあります。
本記事では、再建築不可物件の特徴や売却が難しい理由、具体的な売却方法と成功させるためのポイントについて分かりやすく解説します。
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、現在の建築基準法において、新たに建物を建て替えることができない土地や建物の総称です。
主な原因として多いのが「接道義務」を満たしていないケースです。
現在の建築基準法では、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地には建物を建てることができません。
しかし、古くからある住宅地では、現行の法律が整備される前に建てられた建物も多く、結果として現在の基準を満たさない「再建築不可物件」が存在しています。
このような物件は、現状の建物を使い続けることはできますが、建て替えができないため、資産価値や流動性が低くなりやすいという特徴があります。
再建築不可物件の売却が難しい理由
ここでは、再建築不可物件の特徴や、建て替えができない主な理由をご紹介します。
建て替えができないのはもちろんのこと、その他にも理由があるために把握しておくことが大切です。
建て替えができない
再建築不可物件の売却が難しい最大の理由は、建て替えができないことです。
再建築不可物件の多くが、老朽化した建物です。
そのため、そのまま利用できる物件は限られており、建て替えができないと使用用途が大きく限られてしまいます。
なお、更地としての活用は可能ですが、駐輪場や駐車場として活用できる土地は限られているので、注意が必要です。
その結果、購入希望者が限られ、需要が低くなりやすいのです。特に自宅用として購入を検討している方にとっては、将来の建て替えができないことは大きなデメリットになります。
住宅ローンの利用が極めて困難
再建築不可物件の土地は資産価値や担保価値が低いため、大手の住宅ローンはほぼ利用できません。再建築不可物件は都市部、しかも駅が近い、古くからの住宅街など土地が高いところも珍しくありません。
そのため、現金で一括購入できる方は限られます。
再建築不可物件の主な売却方法
再建築不可物件であっても、売却できる方法はあります。
ここでは、再建築不可物件の主な売却方法を以下の3つ、ご紹介します。
- 不動産会社の買取を利用する
- 投資用物件として売却する
- 隣地所有者に売却する
どの方法にもメリット・デメリットがあるので、把握したうえで比較検討するのがおすすめです。
不動産会社の買取を利用する
再建築不可物件をできるだけ早く売却したい場合は、再建築不可物件の買取や活用の経験が豊富な不動産会社に直接買い取ってもらう方法がおすすめです。仲介に比べて売却価格は低くなる傾向がありますが、短期間で確実に売却できる点が大きなメリットです。
特に「早く現金化したい」「買い手が見つからない」といった場合には有効な手段といえるでしょう。
なお、「再建築不可物件」の買取実績があるかどうかは、公式サイトを確認すればわかるケースが多いので、まずはチェックしてみてください。
投資用物件として売却する
再建築不可物件は、自宅用としては敬遠されやすい一方で、投資用物件としては一定の需要があります。
例えば、賃貸物件として運用することを前提とした投資家にとっては、価格が安い分、利回りを確保しやすいというメリットがあります。立地が良い場合や、すぐに賃貸として活用できる状態であれば、投資家への売却も十分に可能です。
ただし、どのような物件でも投資用物件として売却できるとは限りません。賃貸物件などに活用ができにくい物件の場合は、需要が少ないので注意しましょう。投資用物件として売却したい場合は、まずは不動産会社に相談してみることも大切です。
隣地所有者に売却する
隣接する土地の所有者に売却する方法も有効です。隣地と合わせることで接道条件を満たし、再建築が可能になるケースもあります。そのため、隣地所有者にとっては価値が高まる可能性があります。
通常の市場では売れにくい物件でも、隣地との組み合わせによって価値が上がる点が特徴です。
ただし、この方法は隣地所有者が物件の買取に積極的な場合にのみ有効です。例えば、隣家に購入するだけの経済力がない、購入に消極的な場合は使えません。
一方、自分に経済力がある場合は、隣家の土地を購入する方法もあります。
再建築不可物件を売却する際のポイントここでは、再建築不可物件の売却を成功させるためには、押さえておきたいポイントをご紹介します。
ポイントを押さえれば、スムーズな売却につながります
条件を満たせば再建築可能になるか確認する
再建築不可物件の中には、セットバック（道路後退）や43条2項2号許可（旧43条但し書き申請）により再建築可能な場合があります。
接道条件の問題であれば、隣地の一部を購入したり、通路を確保したりすることで再建築可能になるケースもあるので、買い手がつきやすくなります。
場合によっては、行政への確認や専門家への相談によって解決策が見つかることもあるため、早めに専門家に相談しましょう。不動産会社に相談するのが最もおすすめです。
再建築不可物件の実績がある不動産会社に相談する再建築不可物件は専門性が高いため、一般的な不動産会社では対応が難しい場合もあります。
実績のある不動産会社に相談することで、適切な売却方法の提案や、ターゲットに合った販売戦略を立てることが可能になります。複数の会社に相談し、比較検討することも重要です。
再建築不可物件の価値を知りたいならイエウール
再建築不可物件を売却したい場合は、仲介や業者買取を依頼する不動産会社選びが大切です。
「どうやってベストな不動産会社を探していいか分からない」と悩んでいる場合は、イエウールの活用がおすすめです。
イエウールを利用すれば、オンラインで全国の不動産会社に家の価値を査定してもらえます。また、以下のようなメリットも挙げられます。
- 一括査定で比較が簡単
- 信頼できる全国の不動産会社が揃っている
- 高値売却の可能性が高まる
- 登記簿などの書類は用意不要
- 無料で利用可能
全国の不動産会社に査定を依頼できるので、対面で正確な査定を依頼したい不動産会社を選びたい場合にも役立ちます。
まとめ
再建築不可物件は、建て替えができないことから売却が難しいといわれていますが、適切な方法を選べば売却は十分に可能です。
不動産会社による買取や投資家への売却、隣地所有者への売却など、状況に応じた選択肢があります。重要なのは、物件の特性を正しく理解し、専門知識のある不動産会社と連携しながら進めることです。
まずは、イエウールを活用して相場を把握し、自分に合った売却方法を見つけましょう。
コメント