空き家が全国的な社会問題となっている現在、国や自治体は空き家対策を強化しています。
特に、「特定空家」に指定されると固定資産税が6倍まで上がる制度は、気になる方も多いでしょう。その一方で、所得税の「空き家特例」など空き家を手放しやすい制度も整備されています。
そのため、「親から相続した家をそのままにしている」「将来使うかもしれないため、放置している」このような理由で空き家を持ち続けている方は、将来住む予定がない場合は、手放すのも1つの方法です。
本記事では、空き家にかかる税金の種類や負担が増える理由、負担を減らす対策方法をご紹介します。
空き家は持っているだけで負担が増える
はじめに、空き家を所有しているだけで負担が増える理由を解説します。
不動産は大きな資産ですが、ただ所有しているだけでは負債になる恐れもあります。
ここでは、不動産を活用せず所有しているだけのデメリットも解説するので、参考にしてください。
空き家は所有しているだけで固定資産税・都市計画税がかかる
不動産を所有している限り、固定資産税と都市計画税が毎年課税されます。固定資産税は土地と建物にかかり、建物は経年で資産価値が下がると固定資産税が下がるケースもありますが、土地は条件によって価格が上がるケースも珍しくありません。
また、都市部では土地の評価額が高いため、建物の価値がなくなっていても税額が高額になる事例もあります。さらに、空き家を所有していると税金以外に、以下のようなコストも継続的に発生します。
- 火災保険料
- 草刈りや清掃などの管理費
- 家の修繕費
- 家の管理委託費
これらを合計すると、年間数十万円の支出になるケースもあり、所有者にとっては重い負担になるでしょう。
相続後に放置すると固定資産税が増える場合がある
不動産を相続した直後は、住宅用地として税金が軽減される「住宅用地特例」が適用されます。しかし、管理せずに空き家を放置していると「特定空家」に指定され、税負担が一気に増える可能性があります。
特定空家とは、以下のような条件を満たす物件です。
- 倒壊の恐れがある
- 著しく景観を損なっている
- 悪臭や害虫が発生している
- 適切な管理がされていない
なお、条件を満たしているかどうかの判断は自治体ごとに行われます。
特定空家に指定されると、まずは改善指導や勧告が行われ、所有者が従わない場合は「住宅用地特例」が解除され、土地の固定資産税が最大6倍に増加します。ただし。ある日突然固定資産税が6倍になることはありません。しかし、何らかの理由で空き家の管理ができなくなる可能性は十分にあります。
空き家をそのままにしておく期間が長いほど、経済的な負担が増す恐れが高まるでしょう。
空き家を放置するほど損をする
空き家は、人が住んでいる家と比べると劣化が早い傾向があります。
そのため、管理をしていても以下のようなリスクが高まります。
- 修繕費が高額になる
- 買い手が見つかりにくくなる
- 解体費用がかかる
- 害獣・害虫が発生して近所迷惑になる
- 手入れをしていない庭の草木や家が景観を損ねる
庭付き一戸建ての場合は建物の管理だけでなく、庭の手入れも必要です。
面積が大きな庭の場合、手入れができなくなる可能性は十分にあります。
特に、親が地方に住んでいて子世帯が都市部に住んでいる場合、放置するほど家が荒れやすく、維持にも費用がかかる可能性が高まるため、早めの対処が重要です。
空き家の固定資産税負担を軽減する方法3選
ここでは、空き家の固定資産税負担を軽減する方法として、以下の3点をご紹介します。
- 活用する・貸す・売るなど所有形態を見直す
- リフォーム補助金・活用支援制度を利用する
- 更地にして売却する
活用する・貸すなど所有形態を見直す
空き家をそのままで放置するのではなく、活用する・貸す・売るなど所有形態を見直すと、固定資産税を軽減できます。
賃貸住宅として貸すほか、民泊として活用する、倉庫や別荘として活用するなどの方法があります。築年数がたった物件であっても、農作業をする、農機具を置いておく、倉庫として活用するなどの方法もあるでしょう。都市部であれば店舗として活用できるケースもあります。
また、自治体が行っている「空き家バンク」に登録すれば、都市部からUターンやIターンをしてきて貸家を求めている方とマッチングしやすくなります。
家を残したい、今は住む予定はないが定年退職など生活スタイルが変わったら住む予定であるといった場合は、家を活用する方法がおすすめです。
一方、もう住む予定もなく借り手も付きそうにない場合は、売却したほうが経済的な負担が抑えられ、資産を現金化できるメリットがあります。
② リフォーム補助金・活用支援制度を利用する
自治体によっては、空き家活用を促進するために以下のような制度があります。
- リフォーム補助金
- 空き家バンク
- 活用相談窓口
費用を抑えて活用できる可能性があるため、必ず確認しておきましょう。特に、家と土地を残したまま活用したい場合は、自治体は大きな助けになります。
自治体によっては、地域活性化のために空き家を活用する方法を考えているところもあります。特に都市部からの移住者を積極的に受け入れているところは、移住者の住居とするため、空き家の提供が喜ばれることもあるでしょう。
③更地にして売却する
家が建っている地域によっては更地にして売却したほうが早く買い手が見つかる可能性があります。
ただし、更地にしてしまうと「住宅用地特例」が適用されなくなります。そうなると固定資産税が上がる場合もあるため、解体時期は慎重に判断しましょう。
特に、地価の高い都市部は建物を解体したほうが、固定資産税が高くなる可能性が高いです。建物を解体する理想の時期は、売却が決まったときです。そうすれば、固定資産税が上がることなく売却することができるでしょう。
また、建物が危険な状態のときなど、やむを得ない事情がある場合も解体がおすすめです。解体後、更地のまま放置するのではなく駐輪場や駐車場にしておく方法もあります。
空き家売却のタイミングとは？
ここでは、空き家売却のタイミングについて解説します。空き家を所有している方や、売却のタイミングに悩んでいる方は参考にしてください。
税金・維持費・管理コストを考える
空き家を所有し続ける場合、毎年固定資産税・都市計画税が発生します。また、特定空家に認定されないように、管理も必要です。空き家を売却するか迷ったら、税金と維持管理のコストを計算してみましょう。
同時に、10年、20年と長い時間一定のコストを住まない空き家にかける価値があるかどうか考えてみてください。年間維持費が数十万円になる場合、早めに売却した方がトータルの損失を抑えられるケースも多くあります。
思い出・相続人との話し合いをする
空き家には住んでいた方にとっては、思い出が詰まっていることもあります。「住まないけれど手放すのは嫌だ」と思う方もいるでしょう。
そのような方の意見を無視して売却すると、後でトラブルに発展する可能性があります。相続人同士でよく話し合い、方向性を決めることが重要です。
ただし、期限を決めないと話し合いが長引く場合があります。期限を区切る、税金や管理コストを明確にして売却するメリットをプレゼンするなどの工夫が必要です。
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まとめ
不動産は大きな財産ですが、空き家を放置しておくと経済的な負担が大きくなって負債となってしまいます。
イエウールで古家の価値を確かめたうえで、査定額が高かった会社や対応が良かった会社に相談してみましょう。そうすれば、売却するか維持したまま活用するか判断もつけやすくなります。
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