不動産を売却すると得た利益に「不動産所得税」が課せられるため、確定申告が必要になる場合があります。
「確定申告が必要な場合と不要な場合はどこで判断すればいい？」
「年末調整では確定申告の代わりにならない？」
といった疑問や不安を抱えている方もいるでしょう。
本記事では、不動産を売却した場合に確定申告が必要なケースや、確定申告までの流れ、確定申告を行う際の注意点を紹介します。
不動産売却で確定申告が必要な理由
不動産を売って利益を得た場合譲渡所得に分類され、得た金額に税金がかかります。そのため、売却益が出た場合には確定申告を行って税金を納める必要があります。なお、年末調整は給与から源泉徴収された税額の年間の合計額と、年税額を一致させる精算の手続きのため、不動産の譲渡所得は計上できません。
したがって、年末調整を行った方でも確定申告は必要です。
不動産売却で確定申告が必要なケース・不要なケース
不動産を売却をした場合、確定申告が必要なケースと不要なケースがあります。
ここでは、それぞれのケースに当てはまる条件をご紹介します。
ただし、確定申告が不要なケースであっても行うメリットは大きいので、可能ならば行うのがおすすめです。
確定申告が必要なケース
確定申告が必要なケースは以下の通りです。
- 不動産売却で利益が出た場合
- 住宅ローン控除などと損益通算をする場合
- マイホームを売ったときの特例などを利用する場合
「利益」とは、売却益から必要経費を引いた額です。必要経費とは、不動産売却するためにかかった経費であり、宣伝費用や不動産会社への手数料が該当します。
例えば、1000万円で不動産を売却してその際に500万円の経費がかかった場合、利益は500万円であり、そこに不動産取得税がかかります。
また、マイホームを売却した場合は譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例が利用できますが、控除を受けるには確定申告が必要です。住宅ローン控除も同様です。
確定申告が不要なケース
一方、確定申告が不要なケースは以下の通りです。
- 売却損が出て、特例や控除を利用しない場合
- 売却益が出ていない場合
- 相続や贈与のみで、まだ売却していない場合
ただし、損失が出た場合でも「損益通算」「繰越控除」が利用できるので、確定申告をするメリットは大きいです。
個人で判別が付かない場合は、税理士に相談しましょう。利用できる特例や節税方法も教えてもらえます。
確定申告の基本的な流れを解説
ここでは、確定申告の時期や基本的な流れを解説します。確定申告は会社員にとっては馴染みが薄いため、いつまでに何をすればいいか分からない方も多いでしょう。
現在、確定申告はオンラインで行えるので、税務署に足を運ばなくても可能です。また、税務署や自治体でも相談会を実施しているところもあります。
予約が必要なところも多いですが、利用すれば確定申告がスムーズに行えます。
確定申告が必要な時期
確定申告は、1月1日～12月31日までに得た利益を翌年、2月16日〜3月15日の間に申告します。例えば、1月30日に不動産が売却できた場合、確定申告をするのは翌年です。同じ年の確定申告ではないので、注意しましょう。
なお、会社員で年末調整をする場合も確定申告は必要です。
確定申告の流れと必要書類
確定申告の際は、以下のような書類が必要です。
ただし、以下の書類は税務署に提出する必要はなく、書類を作成する際に使います。
どの書類も重要なので、確定申告に利用した後はしっかりと保管しておきましょう。
- 売買契約書
- 登記事項証明書
- 仲介手数料など経費の領収書
- 源泉徴収票（他所得がある場合）
- 住宅ローン残高証明書（控除を使う場合）
なお、住宅ローン残高証明書や源泉徴収票は税務署に提出が必要になる場合があります。
詳しくは、確定申告の作成方法を確認してください。税務署が特別サイトを起ち上げています。
確定申告の流れは、売却額・取得費・経費を計算して書類に記載し、税務署に提出するか、e-Taxで申告すれば完了です。
難しくはありません。ただし、計算方法のルールを理解するまでに若干時間がかかる可能性があります。経費計算の方法や利用できる控除等が分からない場合は、できるだけ早く自治体や税務署の相談会に参加するか、税理士へ個別に相談しましょう。
なお、個人で税理士に利用した場合は有料ですが、相談会は無料で利用できます。
確定申告を忘れるとどうなる？
確定申告を行わないと、追徴課税や延滞税が発生します。また、確定申告を利用しないと特例や控除が使えません。したがって、確定申告を行わないと本来は払わずにすむ税金を払う恐れもあるでしょう。また、無申告はさかのぼって5年前まで指摘が可能です。そのため、場合によっては不動産を売却してから数年後に税務署から通知が届く可能性があります。
支払わなければならない税金を支払わないのは「脱税」であり、れっきとした犯罪です。
「うっかり申告を忘れてました」では許されない場合も多いので、不動産を売却した場合は、早めに税金について税理士に相談するのがおすすめです。
自治体によっては定期的に無料相談も行っているため、相談だけなら無料でできるケースもあります。
確定申告をスムーズに進めるコツ
確定申告をスムーズに進めるポイントには、以下のようなものが挙げられます。
- 不動産の売却に利用した書類の整理は売却直後に済ませておく
- 売却益の試算を事前に行う
- 税理士や不動産会社への相談し、税に関する知識を得ておく
確定申告の直前にあたる2月から、終了する3月15日まではどの税理士も大変忙しい時期です。
飛び込みで相談をしようとしても予約が難しい場合もあるでしょう。自治体や税務署の相談も混み合います。
相談をする場合は、確定申告時期を外して早めに行うのが原則です。特に、親の家を相続して売却するといった場合は、節税のためにも早めに専門家に相談しましょう。
また、不動産の売却に関する書類は整理して保管しておきます。必要経費の領収書なども一緒に保管しておくと、書類作成がスムーズに進みます。
イエウールを活用して不動産の適正価格を知ろう
不動産を適正価格で売却するには、不動産の正確な価値を知ることが大切です。不動産の価値は常に変動するため、不動産会社に査定をしてもらう必要があります。
なお、不動産会社にはそれぞれ得意、不得意があるため、複数の不動産会社に依頼するのがおすすめです。
オンラインを利用して家の査定を依頼できる「イエウール」を利用すれば、短時間で全国の不動産会社に見積もりを依頼できるだけでなく、以下のようなメリットがあります。
1. 一括査定で比較が簡単
2. 信頼できる不動産会社が揃っている
3. 高値売却の可能性が高まる
4．登記簿等の書類は用意不要
5. 無料で利用可能
名義人が住んでいるところから離れた場所にある不動産の査定を依頼したい場合にも便利です。
まとめ
本記事では、不動産を売却した際に必要な確定申告について解説しました。
特に、マイホームを売ったときの特例や住宅ローン控除と併用したい場合は、売却額に関わらず、確定申告を行いましょう。
また、不動産の最新の適正価格を把握するには、イエウールで査定してもらうのが有効です。無料で利用できるので、ぜひ活用してみましょう。
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