築年数が経っている一戸建ては、建物としての資産価値がなくなって「古家（ふるや）」として扱われることが多くなります。古家を売却する際は「そのままで売却し買い手の自由にしてもらう」方法と、「解体して売却する」方法の2つの方法があります。
おすすめの方法は建物の状態や立地、売却までにかけられる時間、そして「手元資金を使えるか」「売却後のリスクをどこまで避けたいか」等の条件次第で変わるため、時間をかけた比較検討が大切です。
本記事では、古家をそのまま売る場合と解体して売る場合のメリット・デメリットをそれぞれ紹介します。古家の売却を検討している方は、参考にしてみてください。
古家をそのままで売却するメリット3つ
はじめに、ご紹介するのは古家をそのままで売却するメリットです。
古家を売却する場合、リフォームやリノベーションをして売却する方法もあれば、そのままで売却する方法もあります。
ここでご紹介するのは、古家に手を加えず売却する方法のメリットをご紹介します。
解体費用がかからず初期費用ゼロで売却を始められる
古家をそのまま売る場合、解体に費用をかけずに売却活動を始められます。資金に余裕がない場合でも動き出しやすく、売却に踏み切る心理的ハードルも下がる点もメリットです。
特に親から相続した築年数の経った家など、「今住んでおらず、将来も住む予定がない家」にお金をかけることに抵抗がある方にとってはおすすめの方法です。
買主がリフォーム・建て替え・解体を自由に選べる
古家付きで売ると、買主が購入後の方針を自分で決められるメリットがあります。古家は「リノベーションをして自分が住む」「最低限の修理をして、物置や別荘として使う」「解体して土地を活用する」など複数の方法があります。
売主が解体してしまうと、「古家を購入して活用したい」という層を取りこぼす可能性もあります。地域によっては古民家・レトロ物件として需要がある場合もあるでしょう。建物の「使い道」を選べるのは大きな強みです。
固定資産税を抑えられる
一般的に建物が建っている土地は「住宅用地」として扱われ、住宅用地特例が適用されて固定資産税が軽減されます。
不動産は所有しているだけで固定資産税がかかる資産です。しかも、更地にしてしまうと固定資産税が高くなり、売主の負担が増えます。
この場合、古家が住めるかどうかは関係ありません。「住宅が建っていること」が重要です。ただし、手入れもせずに放っておくと「特定空家」に指定されて固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があるため、注意しましょう。
古家をそのままで売却するデメリット3つ
ここでは、古家を取り壊さずに売却するデメリットを3点ご紹介します。土地のある場所によっては、古家を取り壊したほうが買い手がつきやすいケースもあります。
買い手がなかなか現れないケースもある
古家付きの土地は、買主から見ると「解体費用」や「修繕費用」がかかる厄介な事例でもあります。そのため、同じエリアに更地があったり解体費用が高かったりする場合は敬遠される傾向があります。
また、室内の状態が悪い、雨漏りや傾きがある、シロアリ被害が疑われるなど、修繕費用が高くなりそうな物件の場合も人気がありません。家の状態によっては売主の負担が増えても取り壊したほうがメリットが大きいでしょう。
価格が更地より下がるケースがある
手入れが行き届かず、大規模なリフォームが必要な家に資産価値はありません。条件によっては、同じ面積と条件の更地より価格が下がるケースもあります。
また、買主が解体前提で購入する場合、解体費用分が差し引かれて価格交渉になることも珍しくありません。なかなか売却できない場合、結果的に損をするケースもあります。
契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）のリスクが残る
古家付きで土地を売る場合、引き渡し後に雨漏り・設備の不具合・シロアリなどが見つかると、契約内容によっては売主が責任を問われる可能性があります。古い建物ほど不具合が出やすいため、売却後のトラブル回避には、事前の状態把握と告知、契約条件の調整が重要になります。家の状態を専門家に確認してもらうのにも費用がかかるため、結果的に売主の負担が増えるケースもあるでしょう。
古家を解体して売却するメリット3つ
ここでは、次に、古家を解体し、更地として売却するメリットを3つご紹介します。特に、土地に活用方法が複数ある地域は解体したほうがメリットが大きいでしょう。
更地にすることで買い手がつきやすい可能性がある
更地は「家を建てる」「駐車場にする」「資材置き場にする」など複数の活用方法があります。特に、買主が住宅を新築した場合、更地のほうが魅力が伝わりやすいでしょう。
土地の状態が目に見える形で分かりやすいのも、更地にするメリットです。
契約不適合責任が建物に関しては発生しない
更地で売却すれば、建物に関しては契約不適合責任が発生しません。そのため、売却後に雨漏り・設備故障・シロアリ被害などを心配することもないでしょう。
ただし、土地に関しては契約不適合責任が発生します。地中埋設物・土壌汚染・面積不足・法的制限違反などが売却後に発覚した場合、責任を問われる可能性もあるため、土地の境界線があいまい、土壌汚染がある可能性がある場合などは、費用をかけて調査したほうが安心です。
土地の状態が確認しやすい
更地になると、土地の全体像が見えて買主も判断しやすくなります。土地の境界はもちろんのこと、高低差の有無や擁壁・地盤の状態、配管の位置なども分かりやすくなるので、購入後に後悔しにくい点がメリットです。
古家を解体して売却するデメリット3つ
次にご紹介するのは古家を解体して売却するデメリットです。メリットと比較して、どちらに当てはまることが多いのか、チェックしてみてください。
解体費用がかかる
古家を解体する最大のデメリットは、まとまった解体費用が必要な点です。解体費用は建物の構造や立地、残置物の量、アスベストの有無などで変動します。
特に、築年数が経った古家はアスベストが断熱材として使われているケースも多く、想定より解体費用が高くなるケースもあるでしょう。また、事前調査にも費用がかかります。
更地にすると固定資産税が上がることがある
建物があることで受けられていた住宅用地の軽減が外れ、固定資産税の負担が増える場合があります。「解体したのに売れない」状態が続くと、精神的にも金銭的にも苦しくなるため、注意が必要です。
建て替え不可物件の場合は利用用途が限られる
再建築不可物件の場合、建物を解体してしまうと新しく更地にしても建物が建てられません。用途が限られ、魅力が失われてしまいます。
不動産会社に相談すれば「建て替え不可物件であるか」も教えてもらえます。独断せずに相談のうえ、解体するかどうか決断しましょう。
古家を売るべきか解体すべきかの判断基準
ここでは、古家を売るべきか解体すべきかの判断基準のポイントを解説します。家の状態や立地条件も加味して判断の参考にしてみてください。
築年数が古すぎてリフォームが難しい場合は解体がおすすめ
家の築年数が古く、雨漏りや基礎のひび割れ、シロアリ被害などが認められる場合は、リフォームしても寿命が伸ばせない可能性があります。
また、リフォームができたとしても多大な費用がかかり、建て直したほうがお得なケースもあるでしょう。このような物件は買主も敬遠しがちです。解体して更地で売りに出したほうが買い手がつきやすいでしょう。
立地が悪い場合は更地にしたほうが売れやすい
駅から遠い、周辺に空き家が多い、古家に需要がないといった条件がそろっている場合は、更地にしたほうが売却しやすい傾向があります。
更地が手に入りやすい地域の場合、買主は「購入後にどれだけ追加費用がかかるか」に敏感です。更地にして、解体費用がかからないことなど検討のハードルを下げたほうが売却しやすいでしょう。
都市部・駅近など高需要エリアなら古家付きのままでも売れることが多い
東京や大阪など都市部の駅近では、新築の物件はなかなか手が届かないケースも多いです。
そのような場所にあり、リフォームをすれば十分に住める場合は、古家付きでも早めに買い手がつく傾向にあります。古家付きでスタートし、反応を見ながら解体を検討する戦略を取ってもいいでしょう。
買取なら古家付き土地でも早く売れる
「とにかく早く手放したい」「遠方で管理が難しい」「内覧対応や片付けができない」といった場合は、不動産会社の買取も検討してみてください。
買取は買主探しが不要で、現状のまま売れるケースが多く、売却までのスピードが出やすいのが特徴です。仲介に比べると価格が下がりやすい傾向はありますが、解体費用・修繕費用・売却期間の長期化リスクをまとめて回避できるため、「手残り」と「安心感」のバランスで考えると納得しやすい方法です。
古家の価値を確かめたいならイエウールを利用しよう
売却か解体か判断するには、古家の価値を知ることが大切です。「イエウール」ならば、オンラインで複数の不動産会社に家の価値を査定してもらえます。書類などを揃える必要もないため、いつでも気軽に査定を依頼でき、以下のようなメリットもあります。
1. 一括査定で比較が簡単
2. 信頼できる不動産会社が揃っている
3. 高値売却の可能性が高まる
4.登記簿等の書類は用意不要
5. 無料で利用可能
「仲介を依頼する不動産会社が見つからない」と悩んでいる方は、ぜひ利用してみてください。
まとめ
古家をそのままで売却するか、解体するかは判断が迷うところです。イエウールで古家の価値を確かめたうえで、査定額が高かった会社や対応が良かった会社に相談してみましょう。そうすれば、最適な方法をアドバイスしてもらえる可能性があります。
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