住宅をはじめとする不動産を売却した場合、譲渡所得に対して税金がかかります。しかし、相続した空き家を売却する際、「3000万円特別控除」という制度が利用可能です。
特例を活用すれば、譲渡所得税の負担を大きく軽減できる可能性があります。
ただし、誰でも自動的に適用されるわけではありません。条件や期限が定められており、手続きも必要です。
本記事では、相続した家の売却を検討している方に向けて、空き家の3000万円特別控除の概要や適用条件、利用するメリット、注意点までを分かりやすく解説します。
空き家の3000万円特別控除とは？
空き家の3000万円特別控除とは、正式名称を「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」という制度です。
相続した実家を一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得（売却益）から最大3000万円まで控除できる国の特例措置です。
対象となるのは、被相続人が生前に住んでいた家屋、またはその敷地です。また、1981年5月31日以前に建築された「旧耐震基準」の家屋であることが必須条件です。
より具体的な例を挙げると以下の通りです。
- 被相続人が一人で居住していたこと
- 区分所有建物（マンションなど）ではないこと
- 相続開始から売却まで事業用・貸付用・居住用として使用していないこと
- 売却価格が1億円以下であること
- 売却期限内に譲渡していること（制度には適用期限あり）
さらに、この特例を利用するには、市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」を取得し、売却した翌年に確定申告を行う必要があります。
この例に当てはめると、築約45年以上の家に両親のどちらか、もしくは兄弟が1人暮らしをしており、相続で受け継いだ物件などが該当します。
ただし、いくつかの例外もあるため、最終的な適用可否を判断するのは税務署です。条件を満たしているか事前に確認した上で、わからないことがある場合は、税理士などに相談してみましょう。
空き家の3000万円特別控除を利用するメリット
ここでは、空き家の3000万円特別控除を利用するメリットを具体的にご紹介します。
譲渡所得税の大幅な軽減が可能
空き家の3000万円特別控除を利用する最も大きなメリットは高い節税効果です。
例えば、空き家を売却して2,500万円の譲渡所得が出た場合、空き家の3000万円特別控除を利用すれば、譲渡所得税はかかりません。
空き家の3000万円特別控除を利用できる物件は築年数が経過しているため、特別控除を受けられれば、税金がかからないケースも珍しくありません。
譲渡所得税がかからなければ、売却資金を別の目的に使うこともできます。
売却しやすくなる
税負担が軽減されることで、「税金が心配だから売れない」という心理的なハードルが下がり、早期売却をしやすくなります。
空き家は、居住している家に比べて劣化しやすい傾向にあります。早く売却できれば、その分、土地や建物を有効活用できるでしょう。また、地域の再開発にも早期売却は役立つケースがあります。
空き家の3000万円特別控除を利用する際の注意点
空き家の3000万円特別控除を利用する際はいくつかの注意点があります。ここでは、適用条件をはじめ、控除の利用を検討する際に知っておくべきことをご紹介します。
条件を満たさないと適用されない
空き家の3000万円特別控除は、指定された条件を満たさないと受けられません。
一例を挙げると、以下のような場合は条件を満たしたことにならず、適用を受けられないので注意してください。
- 相続人でない人が遺贈を受けた場合（包括遺贈を除く）
- 1981年5月31日以降に建築された家屋
- 相続直前に住んでいた方が2人以上（老人ホームに入居している場合は除く）
- 売却先が、親族や配偶者など第三者以外である
なお、国税庁が「空き家を売却した場合の特例についてのチェックシート」を公開しているので、まずは確認してみるのがおすすめです。
控除を受けるには確定申告が必須
特別控除を受けるには、確定申告が必須です。
会社員で普段確定申告をしていない方も、特別控除を利用したい場合は、申告しなければなりません。年末調整では受けられないので、注意しましょう。
利用すると他の特例と併用できない場合がある
被相続人が居住していた家を相続する場合、空き家の3000万円特別控除の他に小規模宅地等の特例など、複数の特別控除や特例があります。
相続税に関する特例は、併用できるものと併用できないものがあるため、物件の種類や売却額によっては、他の特例を利用したほうがおすすめのケースもあるため、注意が必要です。
一例を挙げると、「小規模宅地等の特例」と「空き家の3000万円特別控除」は、併用が可能です。一方「相続税の取得費加算の特例」は、「空き家の3000万円特別控除」と併用ができません。
「空き家の3000万円特別控除」の利用を検討する場合は、どの特例や控除を利用すれば、最も節税効果が高いのか調べた上で判断しましょう。
個人では手続きが難しい可能性がある
空き家の3000万円特別控除を利用する場合は、「譲渡所得の内訳書」をはじめとする複数の書類が必要です。また、手続きが複雑になるケースもあり、個人では難しい場合もあります。
特例を利用したい場合は、可能であれば税理士や不動産会社など専門家に早めの相談がおすすめです。
空き家の3000万円特別控除を利用したら空き家は早めに売却を検討しよう
ここでは、早めに空き家を売却する必要性やメリットを解説します。不動産を売却するにはさまざまな手続きが必要だからこそ、計画的な行動が重要です。
空き家は放置するほど売れにくいので早めの行動が大切
人が住まない家は老朽化が進みやすく、雨漏りやシロアリ被害などが発生する可能性があります。また、建物の状態が悪化すれば、買い手が見つかりにくくなる傾向があります。
空き家を解体して更地にする方法もありますが、解体費用のことを考えれば、建物を活用できる状態で売却するのがおすすめです。
早めに売却すると管理費用や税負担を減らせる
空き家であっても固定資産税や維持管理費は発生します。早期に売却できれば、これらの費用負担を抑えられます。また、売却によって現金化できれば、相続人間での分配もスムーズになる点も大きなメリットです。
空き家を売却するならイエウールを活用しよう
「空き家の3000万円特別控除」を活用し、空き家を売却する場合はイエウールの活用がおすすめです。イエウールを利用すれば、オンラインで全国の不動産会社に家の価値を査定してもらえます。全国からいつでも気軽に査定を依頼でき、以下のようなメリットもあります。
- 一括査定で比較が簡単
- 信頼できる全国の不動産会社が揃っている
- 高値売却の可能性が高まる
- 登記簿などの書類は用意不要
- 無料で利用可能
家の価値がわかれば、中古住宅として売却するのか、取り壊したほうが売却できる可能性が高いのか、判断もつけやすくなります。契約をする不動産会社を探すのにも役立つでしょう。
まとめ
空き家の3000万円特別控除は、相続した実家を売却する際に譲渡所得から最大3000万円を控除できる非常に有利な制度です。
ただし、適用には細かな要件があり、確認書の取得や確定申告も必要です。条件を満たさなければ利用できないため、事前の確認が重要になります。
空き家は放置するほど老朽化が進み、売却も難しくなります。特例を活用できる可能性がある場合は、早めに売却を検討し、税理士や不動産会社に相談しながら進めるのがおすすめです。
家の価値を知りたい場合は、イエウールを活用してみましょう。全国の不動産会社の査定を一括でオンラインで受けられるため、家の価値を客観的に判断しやすくなります。
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