不動産を生前贈与すると「節税になる」と聞き、気になっている方も多いのではないでしょうか。 特に、親が高齢になり「将来この家に住む予定がない」「相続で揉めたくない」と考えている方にとって、生前贈与は魅力的に見えます。
しかし、不動産の生前贈与は必ずしも節税になるとは限りません。売却との組み合わせ方を誤ると、かえって税負担が増えてしまうケースもあります。
本記事では、生前贈与と相続の違いを整理したうえで、生前贈与して売却する場合のメリット・デメリット、そして生前贈与せずに売却した方が有利なケースまで分かりやすく解説します。
生前贈与とは何か？相続との違いを解説
はじめに、生前贈与の概要や相続との違いを解説します。生前贈与も相続も、被相続人から相続人へ遺産を渡す行為は共通しています。しかし、時期や方法、かかってくる税金が異なるので、違いもしっかりと把握しておきましょう。
生前贈与の概要
生前贈与とは、親（被相続人）が生きている間に財産を子どもへ贈与する方法です。不動産の場合は、贈与契約を結び、登記上の名義を変更します。
一方、相続は被相続人が亡くなった後に発生する手続きで、遺産分割協議や相続登記を行い、財産を引き継ぎます。つまり、生前贈与は親が生きている間に財産を渡す、相続は「死亡後に渡す」という点が大きな違いです。
「節税になる」はケースによって大きく異なる理由
生前贈与が節税になるかどうかは、贈与税と相続税のバランスによって大きく変わります。不動産は時期によって評価が大きく変わるので現在評価が高い場合は、贈与税が高額になるケースも珍しくありません。
また、不動産の評価方法や名義変更のタイミングによっても税額が変動します。そのため、生前贈与がすべて節税になるとは限りません。
不動産を生前贈与するメリット・デメリット
ここでは、不動産を生前贈与するメリット・デメリットの両方をご紹介します。
生前贈与か一般的な相続かを比較検討する場合は、メリットだけでなくデメリットも知っておくのがおすすめです。自分がどちらに多くあてはまる項目があるのか、チェックしてみましょう。
生前贈与のメリット
生前贈与最大のメリットは、親（被相続人）の意思と相続人の意思をすり合わせながら相続ができる点、長期間にわたって少しずつ相続していくことで、節税対策が可能な点の2つです。贈与税は暦年課税のため年間110万円までは贈与税は課税されず、申告も不要です。
そのため、相続する財産が多いほど長期間にわたって生前贈与すれば、一般的な相続を行った際に相続税を抑えられます。
また、以下のようなメリットも挙げられます。
- 相続人同士のトラブルを予防できる
- 不動産の活用や売却を子世代が主体的にできる
- 一般的な相続の際にかかる手続きや負担を減らせる可能性がある
- 現在価値が高い不動産を最良のタイミングで売却できる
生前贈与のデメリット
一方、生前贈与のデメリットとしては、贈与する額によっては高額な贈与税がかかる点が挙げられます。贈与税と比較して相続税は控除や優遇制度が多いため、一括で多額の遺産を相続させたい場合は、一般的な相続のほうがおすすめのケースもあります。
また、兄弟間で不公平な分配となると、家族の関係がぎくしゃくする恐れもあるでしょう。
話し合いを十分に行ったつもりであっても、気持ちに差が出る場合もあります。
不動産を「生前贈与してから売却する」ときの注意点
ここでは、生前贈与された不動産を売却する際の注意点をご紹介します。贈与された不動産は自由に処分が可能ですが、やり方によっては損をするケースもあるので、注意が必要です。
取得費が引き継がれる仕組みにより税金が高くなる可能性
不動産を売却した場合は、売却利益に対して譲渡所得税がかかります。不動産の取得費より売却額が高いほど、譲渡税は高くなります。
生前贈与された不動産を売却する場合、取得費は親が購入した当時の金額を引き継ぐため、注意が必要です。
親が安く購入していた場合や取得費が不明な場合は、譲渡益が大きくなり、その分譲渡所得税が高額になる可能性があります。例えば、購入したときは安価であったのに、その後地域が開発されて地価が上がった場合は、税金が高額になって損をする恐れがあります。
親が購入した際の土地の金額が不明な場合も注意しましょう。
贈与から売却までの期間に税制影響が出る可能性
贈与後すぐに売却すると、税務署から節税目的の形式的な贈与と見なされるリスクがあります。贈与してからすぐの売却は、税務調査の対象になりやすいため注意が必要です。
贈与せずに売却する選択肢もあるので、検討してみましょう。
生前贈与した不動産を売却したときの税金の種類
生前贈与後に売却すると、譲渡所得税・住民税・復興特別所得税が発生します。贈与税に加えて3種類の税金が発生することは覚えておきましょう。
また、固定資産税や管理費などの維持費は受贈者側（贈与を受けた側）の負担になります。贈与された不動産が売却できないと、負担が増えていくため注意が必要です。
不動産を「生前贈与せずに売却する」場合のメリット・デメリット
不動産は、相続させずに売却して現金を生前贈与することも可能です。ここでは、不動産を「生前贈与せずに売却する」場合のメリット・デメリットをご紹介します。
生前贈与せずに売却するメリット
生前贈与せずに売却すると、「3000万円の特別控除」を使える可能性があります。この控除は、マイホームを売却した際に譲渡所得税に使える控除です。
例えば、親が高齢者向け住宅に入居し、実家に子世帯が住む予定がない場合は相続せずに自宅を売却して現金を生前贈与したほうが、税金の負担を少なくできるケースもあります。
現在の地価が高い場合は生前贈与せずに売却したほうがおすすめな場合もあるでしょう。
生前贈与せずに売却するデメリット
一方、生前贈与せずに売却するデメリットとしては、以下の2点が挙げられます
- 親が高齢の場合、判断能力・手続きが負担になりやすい
- 思い出の実家を売りたくないなどの、感情が原因で売却が難航することがある
不動産は、所有者や所有者の委託を受けた人物しか売却できません。親が認知症になったり寝たきりになったりした場合、売却が難航するケースもあるでしょう。また、マイホームに思い入れがある方の場合、売却の同意を直前で翻して売却が難航する場合もあります。
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まとめ
生前贈与は節税になるイメージがありますが、不動産の価格や相続方法によってはかえって税金がかかる恐れがあります。生前贈与のメリットだけでなくデメリットも把握したうえで、一般的な相続とどちらが節税になるか、比較検討してみましょう。
イエウールで所有している不動産の価値を確かめれば、判断もつけやすくなります。売却したい場合は査定額が高かった会社や対応が良かった会社に相談もできます。
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