中古住宅を売るとき、多くの方が「できるだけ高く売りたい」と考えます。
中古住宅を含む不動産は「一物四価（いちぶつよんか）」という言葉があるように、査定条件や査定する不動産会社によって価格が変わるケースが珍しくありません。
そして、ただ漫然と中古住宅を売り出すだけでは相場より安くなってしまう場合があります。
中古住宅を高値で売却するにはポイントを押さえた準備と戦略が必要です。
本記事では中古住宅の価格が決まるポイントや、高く売るコツをご紹介します。
中古住宅の価格が決まるポイント
はじめに、中古住宅の価格が決まるポイントを解説します。中古住宅の価格がどのようなポイントで決まるのかがわかっていれば、自分でおおよその売却価格の検討をつけやすくなります。
中古住宅の価格が決まるポイントは、以下のとおりです。
- 立地条件
- 建物の価値
- 周辺環境
- 需要
立地条件
立地条件とは、土地がある場所や広さです。土地の価格は立地条件で大きく変わります。
高値がつきやすい立地条件は、以下の通りです。
- 交通の便が良い
- 学校・病院・スーパーなど生活環境が充実している
- 治安が良い
- 日当たりが良い
例えば、坪数が少なくても都市部の駅から徒歩圏内、周辺の環境が良く学校・病院・スーパーなど生活環境が充実していれば、高値がつきやすいでしょう。
特に「住みたい町」や「おしゃれな街」として知名度が高い地域は高値がつきやすい傾向があります。
反対に、以下のような条件の土地は価値がつきにくい傾向があります。
- 交通の便が悪い
- 治安が悪い
- 学校・病院・スーパーなどが遠い
- 周辺環境が悪い
例えば、100坪を超える敷地でも駅から遠い、日当たりが悪い、最寄りのスーパーまで車で1時間、といった条件では高値はつきにくいでしょう。
立地条件は変更できないので周辺相場を把握しておくことが大切です。
建物の価値
中古住宅は、築年数が浅いほど価値が高い傾向があります。
「古民家」「アンティーク住宅」などの呼び方で、築年数の経った住宅で飲食店等を開いているケースもありますが、そのような物件はごくわずかです。
築年数が20年以上の物件は、リフォームで設備を交換したりリノベーションをしたりすることで、価値を高められる可能性もあります。
立地条件が良ければ「リノベーション可物件」などで売り出す方法もあります。
建物の価値は不動産会社に査定に出すとおおよその目安がわかるので、まずは依頼してみましょう。
周辺環境
家の周辺環境がいいと査定額がアップする可能性があります。
閑静な住宅街で、治安の良い場所は築年数の古い物件であっても「リノベーションをしてでも住みたい」といった方も多いでしょう。
一方、大きな駅が近くても周りが繁華街で夜間の治安が悪い、大きなマンションだけれど大部分が空き室といった場合は、価値が下がる可能性があります。
また、ニュータウンでも過疎化が進んだ地域も同様に価値が下がる可能性があるでしょう。
需要
土地と建物は需要が高いほど価格は上がります。
都市部のほうが地方に比べて土地や建物の値段が高いのは、需要が高いためです。
なお、新駅ができる、企業が誘致されてくるなどのきっかけで、需要が一気に高まるケースもあります。
また、東京や大阪などは人口増加に従って、これまで需要が低かった郊外の土地の需要が高まるケースもあるでしょう。
逆に、人口が減少した、企業が撤退したなどの理由で需要が減ると土地の価格が大幅に下落する可能性があります。
特に、地方は土地の需要減で価格が下がる可能性があるため、売却するならば早めがおすすめです。
中古住宅の価値を高めるには？
ここでは、中古住宅の価格を高める方法を解説します。
必ずしも住宅の価値が高まるとは限りませんが、建物の状態によっては価値が上がることもあるでしょう。
なお、中古住宅を高める方法は「このままでも住宅に一定の価値があること」が条件です。
例えば、水回りの設備を交換すれば新築に近い状態で売却できる場合は、リフォームする価値があります。
一方、「住宅の基礎がボロボロで、寿命が来ている」といった場合は、取り壊したほうが土地の買い手が見つかるケースもあるでしょう。
大切なのは、住宅の価値を正確に知ることです。
リフォームやリノベーションをする
リフォームやリノベーションをすれば、建物の価値が高められるケースもあります。
家の設備は新しいほうが省エネ効果が高く、使い勝手もよくなります。
また、古い家は間取りを今風にかえると需要が高まる可能性があるでしょう。
ただし、リフォームやリノベーションをしたからといって必ずしも買い手がつくとは限りません。立地が良い場所ならば「リノベーション可物件」として、買い手にリフォームを任せたほうが買い手がつきやすい可能性があります。
不動産会社とも相談し、そのあたりの見極めを計ることが大切です。
複数の不動産会社に査定を依頼する
査定価格は不動産会社によって差が出るのが一般的です。
不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。
商業ビルの売買や賃貸を得意としているところもあれば、戸建て住宅やマンションの売買仲介を得意としている会社もあります。
一般的に、不動産会社は得意としている物件を査定したほうが高値を出す傾向のため、得意分野を見抜くことが大切です。
しかし、不動産会社の得意分野は個人ではなかなか判別できません。
そのため、複数社に査定を依頼すれば、高値買取をしてくれる会社を探せると同時に、適正な相場を把握できます。
土地だけにして売る方法もある
家が古すぎる場合はリフォームやリノベーションより取り壊して土地にして売る方法もあります。
中古住宅は、個人が住む住宅や小さい店舗としてしか使えません。
しかし、土地だけならばアパートやマンションを建てたり、商業ビルにしたりといった選択肢が増えます。
土地がある場所によっては、別の使い道もあるでしょう。
ただし、土地は更地にすると固定資産税が上がります。
更地にするのは、売買契約がまとまった後などタイミングを見計らうことが大切です。
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イエウールはオンラインを利用して複数の不動産会社に中古住宅の一括査定を依頼できるシステムです。
無料で利用でき、書類などの用意も必要ありません。
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なお、イエウールを利用するメリットは以下のとおりです。
1. 一括査定で比較が簡単
2. 信頼できる不動産会社が揃っている
3. 高値売却の可能性が高まる
4. 無料で利用可能
例えば、近場に不動産会社がない、中古住宅の売買仲介を得意とする不動産会社が見つけられないといった場合は利用するメリットは大きいでしょう。
まとめ
中古住宅の価格がどのようなポイントで決まるのかがわかっていれば、自分でおおよその売却価格の検討をつけやすくなるだけでなく、不動産会社との交渉もしやすくなります。
また、複数の不動産会社に依頼すれば、地域の不動産の最新相場もわかります。
不動産の価格は仲介を依頼する不動産会社の得意分野、景気によって変わります。イエウールを利用すれば、効率的に仲介する不動産会社を探せます。
利用料は無料なので、ぜひ活用してみましょう。
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