家の売買は大きな金額が動くため、決まった手順があります。中古住宅の売却を考えている場合は、基本的な売買の手順を覚えておくと売却がスムーズに進みやすくなるでしょう。
本記事では、中古住宅を売買する基本的な手順や高く売るコツを解説します。
中古住宅の売却を検討している方は、ぜひ最後まで読んで参考にしてください。
中古住宅売買の基本的な流れ
はじめに、中古住宅を売却するまでの基本的な流れをご紹介します。
不動産売買には大きなお金が動くため、不動産会社が買手と売手を仲介するのが一般的です。
不動産に依頼できることやできないことを知っておくと、家の売却がスムーズに進みます。
市場価格の調査・査定依頼
住宅を売却する第一段階は、所有する住宅がいくらで売れるのかを把握することです。
自分で住宅周辺の不動産価格をチェックすると共に、不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。
複数の会社に依頼すると、地域一帯の価格相場がわかります。
なお、不動産の価格は常に変化しているため、常に最新の情報をチェックしておくことが大切です。 現在はオンラインを利用して複数の不動産業者に一括査定を依頼できる「イエウール」のようなサイトもあります。短時間で複数の不動産業者に査定を依頼できるだけでなく、全国の不動産会社に査定を依頼できるのが大きな強みです。 なお、不動産業者にとって魅力的な物件の場合、不動産会社自身が買取を求めてくるケースもあります。一刻も早く不動産を売却したい場合は検討してみましょう。
不動産会社との媒介契約
不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
売手が直接買い手を探すことも可能ですが、不動産の売買には専門的な知識が必要なため、仲介を依頼したほうが売買がスムーズに進みます。
査定してもらった価格や実績を比較し、仲介を依頼する不動産会社を選びましょう。
不動産会社にもさまざまな種類があります。中古住宅を売却したいならば、同じような物件をたくさん売買した経験がある業者を選ぶのがおすすめです。 なお、仲介契約には以下の3種類があります。
- 専属専任媒介契約：売手は必ず契約した不動産会社を通して買手を見つける必要がある
- 専任媒介契約：他の不動産に仲介を依頼することはできないが、売手が直接買手を見つけることは可能
- 一般媒介契約：複数の不動産会社と仲介契約を結べる
また、それぞれのメリット・デメリットは以下のとおりです。
| 契約方法 | メリット | デメリット |
| 専属専任媒介契約 | 積極的に不動産会社が販売活動を行ってくれる | 契約した不動産業者以外に仲介を依頼できない |
| 専任媒介契約 | 自分で買手を見つけられる | 不動産会社は契約したところ以外に仲介を依頼できない |
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社に仲介を依頼できる | 物件によっては販売活動の優先順位が下がる場合もある |
それぞれの特徴を把握したうえで、どの契約を結ぶか決めましょう。
なお、イエウールを利用して一括査定を行い、最も高い査定額を出した不動産会社と専属専任契約を結ぶといった方法も取れます。
販売活動の開始
仲介を依頼した不動産会社は、不動産ポータルサイトへの掲載やチラシ、内見対応などを行い、購入希望者を探します。
購入希望者が現れたら価格や引渡し時期などの調整を行い、買手と売手の両方で折り合いがついたら話しを進めていきます。
買主が住宅ローンを利用する場合は金融機関の審査も必要のため、買手が現れたからといってすぐに契約とはいきません。
なお、住宅ローンの審査に通らないと売買契約は結べません。そのため、複数の買手が現れた場合、先着順を決めてリスク軽減をはかる場合もあります。
売買契約の締結
住宅ローン審査を無事に通り、特に問題がない場合は売買契約を結びます。
不動産会社立ち合いのもと、契約書を取り交わし、手付金の授受を行います。
この時点で何か事情があって不動産売買を反故にしたい場合、売手が買手に違約金を支払わなければなりません。
不動産売買は大きなお金が動く分、手付金や頭金など複数にわたって金銭の授受が行われます。
どの段階までなら契約をなしにできるか、売手も把握しておくことが大切です。
引渡し・決済
売買契約の締結が無事に終わったら、残代金を受け取り、所有権移転登記を行い、鍵を引き渡します。
所有権移転登記は自分でも行えますが、司法書士に依頼するのが一般的です。
所有権移転登記を行えば、不動産の所有権は売手から買手に移ります。
中古住宅を高く売る4つのコツ
1． 複数の不動産会社に査定を依頼する
査定価格は不動産会社によって差が出るケースが珍しくありません。不動産会社にはそれぞれ得意分野があり、「高く売れる」と確信した不動産ほど高い査定が出やすい傾向があります。しかし、不動産会社の得意分野は個人ではなかなか判別できません。
そのため、複数社に依頼することで高値買取をしてくれる会社を探せると同時に、適正な相場を把握できます。
2．内覧前に清掃・修繕を行う
家は、新築に近い状態であるほど高値がつきやすい傾向があります。
中古住宅として販売したい場合は、不動産の購入を検討している方が内覧を行う前に、家の清掃や修繕を行いましょう。
築年数や状態によっては大幅にリフォームや修繕をしないと買手がなかなかつかない場合があります。
ただし、買手の好みが分かれるような高額なリフォームは、かけた費用の分だけ売却価格が上がるとは限らず、費用倒れになるリスクもあります。
どこまで手を入れるべきか、地域の需要をよく知る不動産会社に相談しながら進めるのが安心です。
なお、立地が良ければ「リノベーションが可能な物件」として売出しても買手がつく場合があるでしょう。
ちなみに、家の修繕を行わずに販売する場合は、雨漏り等の有無だけでもチェックしておきましょう。雨漏りやシロアリ被害といった家の重要な欠陥（契約不適合）を報告しないまま売却すると、売却後に買主から契約解除や損害賠償を請求される可能性があります。これは「契約不適合責任」と呼ばれるもので、売主が負う重要な責任です。内覧前のチェックは丁寧に行いましょう。
3. 売却のタイミングを見極める
不動産市場は季節や景気によって需要が変わります。
一般的に引っ越しが多くなる春や秋は不動産が売れやすい傾向があるため、地域によっては冬の終わりごろに売出してみるのもおすすめです。
ただし、賃貸物件のように春になると進学や就職で一気に需要が高まるといったケースは稀です。
地域によっては「新駅ができる」「新しく商業施設が作られる」といったことがきっかけで需要が高まる可能性もあるでしょう。
特に、新駅ができると不動産の需要が大幅に高まる可能性があります。開発が進んでいる場所に中古住宅を所有している場合は、こまめに地域の情報を収集しておきましょう。
4. 販売戦略を工夫する
売却したい不動産は、広告の見せ方や写真の撮り方、ポータルサイトでの掲載方法によっても反響は変わります。
中古物件の販売実績豊富な不動産会社を選ぶことで効果的な販売が期待できるでしょう。
特に、仲介を依頼したのになかなか結果が出ない場合は、仲介業者を変えてみるのも有効な方法です。
イエウール」を利用するメリット
ここまで中古住宅を高く売る4つのコツを紹介しましたが、これらすべてに共通する最も重要なポイントは、「信頼でき、販売力のある不動産会社をパートナーに選ぶこと」です。
しかし、どの不動産会社が自分の家に合っているのかを一つひとつ探すのは大変な手間がかかります。そこで役立つのが、オンラインで複数の会社に一括で査定を依頼できる「イエウール」です。
イエウールを利用するメリットは以下のとおりです。
- 一括査定で比較が簡単
- 信頼できる不動産会社が揃っている
- 高値売却の可能性が高まる
- 無料で利用可能
特に、不動産を求めている不動産会社を短時間で探せるのは大きなメリットです。
まとめ
本記事では、中古住宅を売却する基本的な流れと高値売却の可能性が高まるポイントを紹介しました。
不動産を高値売却するには、仲介する不動産業者選びも重要です。
イエウールを利用すれば、短時間で複数の不動産会社に査定を簡単に依頼できます。
ぜひ、活用してみてください。
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