築年数の経った家を売却する場合「古家付き土地」と「中古住宅」という2つの選択肢があります。
「古家付き土地と中古住宅の違いは何か？」
「どちらの方法で売却したほうがいいのか」
といった悩みや不安を抱える方もいるでしょう。不動産売却をスムーズに進めるためには、「古家付き土地」と「中古住宅」の違いを正しく理解しておくことが大切です。
本記事では、古家付き土地と中古住宅の違いを分かりやすく解説します。築年数が経った不動産を売却したいと考えている方も、最後まで読んで参考にしてください。
古家付き土地と中古住宅の違いとは？
はじめに、古家付き土地と中古住宅の違いを分かりやすく解説します。
どちらの方法も、中古住宅を売却する際に使われる方法ですが、建物の状態によっておすすめの方法が異なります。特徴を把握しておけば、どちらがいいのか見当をつけやすくなるでしょう。
古家付き土地とは
古家付き土地とは、建物の価値がほぼなく、土地のみが評価対象となる不動産を指します。
土地の価格から建物の解体費用を差し引いた額が売却価格となることが一般的です。
以下のような建物が建っている土地の場合は「古家付き土地」として販売したほうが買い手がつきやすい傾向があります。
- 長年人が住んでいない空き家
- 大幅なリフォームが必要な家
- 住宅の需要が低い地域の家
一戸建ての状態によっては、リフォームよりも取り壊して更地にしたほうが土地の価値が高まるケースもあるでしょう。買主は新しく住宅を建てたり、駐車場などに活用したりすることを目的として購入します。
中古住宅とは？
中古住宅は、建物と土地の両方に価値がある不動産です。
家の価値と土地の価値を合わせた額が不動産の売却額になります。買主は、中古住宅を「住宅」や「店舗」として活用することを目的として購入します。
また、築年数が経った家であっても「再建築不可物件」は中古住宅として売買されるケースもあるでしょう。なお、建物の状態が良ければ、築年数が経っていても比較的高値で売れる可能性があります。
そのまま、もしくは多少リフォームすれば十分に住める家を相続したなどの場合は、まずは中古住宅として販売するケースが多いでしょう。
古家付き土地と中古住宅の販売方法の違い
古家付き土地と中古住宅は、販売方法が異なります。ここでは、それぞれの売却方法の特徴を紹介します。販売方法を知れば、販売戦略も立てやすくなるでしょう。
古家付きの土地の販売方法
古家付き土地は、原則として土地として販売されます。建物の価値はほぼ考慮されません。
たとえ、高額の建築費がかかっていたとしても「古家付き土地」となった時点で価値はゼロ円になります。その一方で、立地や土地の形状が価格を左右します。
以下のような土地は高値が付きやすいでしょう。
- 都市部にあって駅が近い
- 広さが十分ある
- 整形地で使いやすい
- 古家が小さくて解体費用がかからない
特に、都市部で駅が近く、新しい建物の建築が容易な土地であれば、中古住宅よりも高値で売却できる可能性もあります。
反対に、以下のような土地は価格が下がる傾向があります。
- 地下室がある
- 解体作業が難しい構造の家
- 狭小地や変形地
袋小路、旗竿地、再建築不可物件などはマイナス要因になるでしょう。また、解体に多額の費用がかかる可能性が高い家の場合は、中古住宅で販売した場合と比較して売却価格が低くなる可能性があります。
「家が古いから」と安易に解体するのはおすすめできません。「解体費用を売値に載せられるか」どうかを、不動産会社に相談したうえで、比較検討してみてください。
中古住宅の販売方法
中古住宅の場合、販売の主体は建物そのものです。
土地が変形地や旗竿地であっても、建物がきれいで設備が新しければ高値が付く可能性は十分にあるでしょう。
逆に、土地が駅に近く、形が整っていても家の状態が以下のような場合は、価格が下がる可能性があります。
- 建物の劣化が激しい
- 設備が古く使いにくい
- 雨漏りやひび割れ、シロアリ被害がある
なお、劣化が激しかったり設備が古かったりする中古住宅でも、大幅リフォームをすれば価値が上がる可能性があります。
ただし、リフォームをしたからといって必ず買い手が付くとは限りません。買い手が現れなければ、管理費や固定資産税などが発生し続けます。
そのため、不動産会社とも相談して中古住宅として販売するのかどうか検討するのもおすすめです。
古家付き土地として販売するか中古住宅で販売するかの判断ポイント
ここでは、古家付き土地と中古住宅、どちらで販売するかの判断ポイントをご紹介します。
判断に迷っている方は参考にしてください。
築年数と建物の状態で判断する
最も重要な判断ポイントは、築年数と建物の劣化状況です。
築30年以上なら古家扱いとなるケースが多いですが、何度もリフォームをするなど、メンテナンスがしっかりしていれば、中古住宅でも問題ないケースがあります。
一方、築20年程度でもメンテナンスが不十分で雨漏りや外壁のひび割れ、シロアリ被害など、重篤な不具合が発生していたり、キッチンや浴室など各種設備の劣化が激しかったりする場合は、「古家付き土地」でないと買い手が付きにくいケースもあるでしょう。
再建築の可否を確認する
再建築不可物件とは、現在の建築基準法では住宅をはじめとする建物の建築が不可能な土地を指します。
そのため、現在建っている建物を取り壊して建て直すことは認められません。土地の使用方法が制限されている場合、価値が大幅に下がる恐れがあります。
再建築不可物件の場合「今ある建物を大幅リフォームする」「駐車場、駐輪場として活用する」といった活用方法のほか、隣家の住民に買取してもらい、再建築が可能な土地にしてもらうなどの方法があります。
再建築不可物件は仲介での販売が難しいケースが多い一方、同じ条件の土地を取り扱った経験が豊富な不動産会社に依頼すれば、十分に活用が可能です。
複数の不動産会社に相談したうえ、納得いく方法を選ぶことが大切です。
迷ったら専門家の査定を受けることが大切
不動産を早く売るためには複数の方法があります。判断に迷ったら、できる限り早く不動産会社に相談して査定を受けましょう。
不動産会社に査定を依頼すれば「中古住宅としての価値」と「古家付き土地としての価値」の両方を算出してくれます。また、不動産の売買を得意としている会社であれば、相場より高値の査定額を出してくれるところもあるでしょう。
その一方で、早く不動産を売却したいという気持ちを利用して、不当に安い査定額を提示してくるケースもあります。不動産会社に査定を依頼する場合は、可能な限り複数箇所を利用することが大切です。
会社同士を比較検討することにより、不動産会社の特徴や強みはもちろんのこと、地域のおおよその相場がわかります。
なお、不動産の価格は常に変化しています。査定を受ける場合は売却する意思がはっきりと固まってから行うのがおすすめです。迷っている場合は、まずは不動産会社に相談してみましょう。土地の活用法を一緒に考えてもらえます。
中古住宅の価値を知りたければ「イエウール」を活用しよう
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- 高値売却の可能性が高まる
- 登記簿等の書類は用意不要
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まとめ
不動産を売却する方法はさまざまです。特に、相続した家を売却したい場合は、中古住宅として売却するか、古家付き土地として売るか、迷う方も多いでしょう。
まずは、それぞれのメリット・デメリットを把握し、家の価値、土地の価値を把握したうえで比較検討することが大切です。
不動産の価値をできるだけ早く査定したい場合は「イエウール」を利用してみましょう。全国の不動産会社に査定が依頼でき、不動産会社選びにも役立ちます。
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