不動産売却をする際は大きなお金が動くため、買手だけでなく売手も複数の書類を用意する必要があります。
書類がそろっていないと売買が成立しなかったりトラブルになったりする恐れもあります。しかし、「何から手をつければいいか分からない」「準備すべき書類がわからない」という方もいるでしょう。
本記事では、不動産の売却を進めるうえで必須となる書類をピックアップし、段階別に必要な書類をご紹介します。
売却準備段階で集めるべき書類
不動産売却をする際は、売却準備の段階ごとに必要な書類が異なります。
ここでご紹介するのは、売却先が決まらない段階でも必要な書類です。1つずつ内容を解説していくので、参考にしてください。
登記識別情報（登記済権利証）
登記識別情報（登記済権利証・登記通知書）とは、登記済権利証に代わる書類です。不動産の名義変更をした場合に登記所から通知されます。
登記識別情報は、アラビア数字その他の符号の組合せからなる12桁のパスワードであり、登記名義人になった申請人ごとに異なります。なお、一戸建ての場合は名義人が1名であっても土地分で1つ、建物分で1つ発行されるので、売却する場合は登記識別情報が2つ必要です。
また、1つの土地や建物に名義人が2人いる場合は、持分ごとに登記識別情報が発行されます。登記識別情報通知は紛失しても再発行してもらえません。紛失した場合は、登記名義人事項証明書取得や法務局での手続きが必要です。
固定資産税納税通知書・課税明細書
固定資産税納税通知書や課税明細書は、売却前の税額確認、譲渡税・譲渡契約後の残存課税などのチェックに使われます。固定資産税をはじめとする不動産に関する税金が滞納した状態でも、売却は可能です。
しかし、滞納が続いた結果物件の差し押さえを受けた場合、「差押登記」を抹消してもらう必要があります。抹消してもらう場合は滞納している税金の全額納付が原則です。
したがって、滞納している場合は税金をすべて納付したうえで不動産会社を探しましょう。
物件の図面・間取り・建築時やリフォーム時の仕様書
物件の図面・間取り・建築時やリフォーム時の仕様書は、売却活動にあたって説明資料として重要視される書類です。
提出していれば買主に安心感を与えることができ、査定にも影響する場合もあるでしょう。建築確認済証・検査済証がある場合には併せて用意しておくとより効果的です。
ローン残高証明書・返済予定表
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は、ローン残高証明書や返済予定表が必要になります。これは、売却して得たお金でローン返済（抵当抹消）が可能であると証明するために必要です。
ローン残高証明書は毎年年末に発行されますが、別途取得したい場合は手数料がかかります。手数料の金額や発行手数料は金融機関によって異なるため、住宅ローンを利用している金融機関の公式サイト等を確認してください。
売買契約前後に必要な書類
ここでは、実際に売買契約を締結・引渡しを行う際に必要になる書類をご紹介します。
仲介を依頼した不動産会社から説明もありますが、事前に把握しておくと役立ちます。
媒介契約書
媒介契約書は、売主と不動産会社の間で締結する不動産売買の仲介を依頼する書類です。専任媒介・一般媒介の種別・手数料・活動内容などが記載されています。
説明を受けた内容と相違ないか、書類を渡されたら必ず確認してください。
付帯設備表・告知書（物件状況報告書）
付帯設備表や告知書（物件状況報告書）は、建物の設備・修繕履歴・瑕疵有無の事前点検の報告書です。
中古住宅として不動産を売却する際、雨漏りなどの瑕疵が売却後に見つかった場合は補償問題に発展する恐れもあります。
特に、築年数が経った家を「中古住宅」として販売する場合は、物件の状態を調査してもらい、雨漏りの有無や白アリ被害などを告知書に記しておきましょう。
住民票・印鑑証明書
住民票・印鑑証明書は、媒介契約・売買契約時に必要になります共有名義・相続名義になっている場合には名義人分すべて取得しておきましょう。
住民票や印鑑証明は有効期限があるので、早く取得しすぎないように注意が必要です。
確定測量図・境界確認図
土地・戸建ての売却では、境界の明確化しておくと買主の安心材料になります。確定測量図や、境界確認図は測量済みであれば添付可能です。
土地を取得した時期が古く、隣家との境界線があいまいである場合は測定しなおしてもらうのがおすすめです。
住宅設備の説明書
住宅設備の説明書とは、ビルトイン食洗器、給湯器など、家と共に売却する住宅節にの説明書です。絶対必要ではありませんが、説明書を添付しておくことで防げるトラブルもあります。
譲渡所得税・住民税の申告関係書類
売却益が出た場合には譲渡所得課税が関わるため、税務署提出用に書類を準備しておきます。
取得費・譲渡費用を証明する資料（契約書・領収書・仲介手数料明細など）が必要になるので、用意して保管しておきましょう。
分からない場合は不動産会社や、税理士などに相談してください。動産売却に関係する費用の領収書は小さいものでも取得し、1つにまとめておくと後で役立ちます。
相続・共有持分等の条件があれば追加で必要な書類
ここでご紹介するのは、相続で受け継いだ不動産を売却する場合や、共有持ち分だけを売却したい場合に必要な書類です。
標準的な売却書類に加えて、少しケースが複雑な場合に追加で必要となる書類もあるので、把握しておきましょう。
相続による取得物件
相続による取得物件を売却する場合、遺産分割協議書や被相続人の死亡届出済証明書、相続登記（所有者変更）書類が必要になるケースがあります。
不動産会社に相続物件であることを伝え、必要な書類を教えてもらいましょう。なお、相続登記が済んでいない場合、売却前に所有権移転登記が必要になります。
共有名義・持分売却
共有名義の不動産を自分が持っている分（持分）のみ売却したい場合は、共有者全員の同意書・共有者の印鑑証明書・持分割合が分かる書類の3つが必要です。
また、全所有者の媒介契約・売買契約の関与が必要になります。
不動産会社がその旨を知らせてくれるので、すべての共有名義人と連絡を取ってください。「共有名義人は売却することを知らない」という状態で、不動産を売却すると後でトラブルに発展する可能性もあります。
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まとめ
本記事では、不動産売却の際に必要な書類を紹介しました。不動産を売却する際は、なん種類もの書類が必要です。不動産会社がその都度必要な書類を指示してくれますが、事前に把握しておくとスムーズに取得しやすいでしょう。
また、売却価格を正確に把握するには、イエウールで査定してもらうのが有効です。無料で利用できるので、ぜひ活用してみましょう。
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