ライフスタイルの変化や住み替え、相続などで「マンション売却」を検討する方は多いことでしょう。マンションの売却も一戸建てと同様に時間と手間がかかります。
また、売却の基本的な流れや物件引き渡しまでにかかる時間の目安を把握しておかないと、「思ったより安く売れてしまった」「希望の時期に売れなかった」と後悔する恐れもあります。
本記事では、マンション売却の基本的な流れ、成功のコツ、注意点を解説します。マンション売却を効率的に進められるポイントもご紹介するので、売却を検討している方は参考にしてみてください。
マンション売却の基本的な流れ
はじめに、マンションを売却する基本的な流れを紹介します。
個々の事情によって若干異なる部分もありますが、基本的な流れを知っておけば段取りもつけやすいでしょう。
必要ならば登記を変更する
不動産は、登記名義人と売り主が一致していないと売却できません。本人名義の不動産ならば問題ありませんが、親の持ち物だった場合は委任状を作成してもらうか、登記を書き替える必要があります。
なお、親の家を相続した場合は相続登記が必要です。不動産相続後3年以内に登記・名義変更をしないと、10万円以下の罰金が科せられる可能性があります。
親から相続した家を売却する場合は、まずは登記の変更をしたうえでその後の手続きに写りましょう。
相場を調べる
次に、周辺のマンションの相場を自分でチェックしてみます。
不動産の価値は常に変化しています。
最新の価格をチェックしておけば、希望の売却額が定めやすくなるでしょう。相場より安く売却してしまったり高い売却希望額を設定して買手に敬遠されたりするような失敗を防げます。
不動産会社に査定依頼
売却希望額がおおよそ決まったら、不動産会社に査定を依頼します。不動産会社には、さまざまな種類があります。
不動産売却の仲介を得意としている会社もあれば、賃貸物件の取り扱いが主要業務な会社もあるため、複数の会社に査定をしてもらうのがおすすめです。
一括見積もりサイトを利用すれば、短期間で一気に見積もりが行えます。各不動産会社の査定結果を比較して、売却の仲介を依頼するところを決めましょう。
媒介契約を結ぶ
売却の仲介を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。媒介契約には以下のような種類があります。
| 契約方法 | メリット | デメリット |
| 専属専任媒介契約 | 積極的に不動産会社が販売活動を行ってくれる | ・契約した不動産業者以外に仲介を依頼できない・自分で買手を見つけることもできない |
| 専任媒介契約 | 自分でなら買手を見つけられる | 不動産会社は契約したところ以外に仲介を依頼できない |
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社に仲介を依頼できる | 販売活動を今ひとつ頑張ってくれない場合がある |
契約方法によって、依頼できる内容が異なります。
それぞれの契約方法のメリット・デメリットを把握したうえで最適な方法を選びましょう。
信頼できる不動産会社とご縁ができたら「専属専任媒介契約」、複数の不動産会社に依頼したいならば「一般媒介契約」がおすすめです。
内覧準備
売却したい不動産の宣伝活動は、不動産会社が行ってくれます。売り主は、内覧準備を行いましょう。中古住宅を売却する場合、内覧は欠かせません。内覧は、買手の決心を後押しする重要なポイントです。
購買意欲さほどない見学者の購買意欲が一気に高まる場合もあれば、その逆もあるため、掃除などをしっかりして対応しましょう。
売買契約・引き渡し・決済
買手が見つかったら、不動産会社を仲介に売買契約を結びます。売買契約と同時に住宅ローンの審査も進めるのが一般的です。
住宅ローンの審査が通れば問題ないですが、審査が通らない場合もあるため、正式に契約が結ばれるまでは、注意が必要です。なお、複数の買手希望者が現れた場合は、売り手が自由に買手を決めてかまいません。
そのような場合に備えて、先着順、印象の良い順など不動産会社とも相談して決めましょう。
マンションを高く売るためのコツ
ここでは、マンションの売却額を高めるためのポイントとして以下の3点を紹介します。
- タイミングを見極める
- 清潔感を重視する
- 適正価格を把握しておく
タイミングを見極める
マンションの価格は市況や金利動向によって変動します。地域にもよりますが、新学期・転勤シーズン前は需要が高まりやすい傾向があります。
不動産会社とも相談して、高値が付きやすいタイミングを見計らって売却すると高値がつきやすいでしょう。
清潔感を重視する
水回りや壁紙の簡易清掃をしておけば、内覧に来た方の印象を高められます。その一方で、大掛かりなリフォームは費用対効果が低いこともあります。
マンションは一戸建てと比較して、設備の耐久性が高い場所もあるので、築年数が経っている場合は「リフォーム可」「リノベ―ション可」の物件として売りに出す方法もあるので、検討してみましょう。
適正価格を把握しておく
マンションの売却価格は高すぎても売れ残るリスクが高まり、安すぎても損をしてしまいます。一戸建ては、築年数と共に建物の価値は下がっていきます。
土地の価格は上がる可能性はありますが、建物の価格が新築より高くなることはほぼありません。一方マンションは、土地はありませんが物件の価格が上がる可能性もあるでしょう。
適正価格を把握したい場合は、複数の不動産会社に査定依頼し、結果を比較して価格戦略を立てるのがおすすめです。
マンション売却にかかる費用と税金
マンション売却にかかる費用や税金は以下の通りです。
| 仲介手数料 | ・売買代金が400万円超：「売買代金×3％＋6万円」・売買代金が200万円超400万円以下：「売買代金×4％＋2万円」・売買代金が200万円以下：「売買代金×5％」 |
| 抵当権抹消費用 | ・不動産1個につき1,000円・司法書士手数料1.5万～2万 |
| 印紙税 | ・500万円以上１千万円まで：5千円・１千万円以上５千万円以下：1万円・５千万円以上１億円以下：3万円・１億円以上５億円以下：6万円 |
| 譲渡所得税 | ・所有期間5年以下：譲渡所得の39.63%・所有期間5年超：譲渡所得の20.315% |
なお、仲介手数料の上限は法律で決まっています。印紙税は令和9年度まで軽減税率が適用されます。
分からないことがある場合は、不動産会社に相談してみましょう。税金に関しては、税理士にも相談できます。
イエウールを活用してマンションの適正価格を確認しよう
住宅ローン残債がある場合は、債務者である金融機関に許可を得て売却し、売却益で残高を返済します。返済できない場合は住宅のローンを支払い続ける必要があるので注意しましょう。
複数の不動産会社に査定をしてほしい場合は、「イエウール」を活用してみましょう。
オンラインを利用して家の査定を依頼できる「イエウール」ならば、以下のようなメリットがあります。
- 一括査定で比較が簡単
- 信頼できる不動産会社が揃っている
- 高値売却の可能性が高まる
- 登記簿等の書類は用意不要
- 無料で利用可能
なお、イエウールを利用すると複数社から電話がかかってくるケースがあります。高額で売却できる可能性がある物件ほど電話が多くかかってくる傾向があります。
電話を控えてほしい場合は、最初の電話で『まずはメールで査定額を知りたい』と伝えれば、スムーズに対応してもらえます。
まとめ
本記事では、マンションを売却する手順や高く売るコツを解説しました。マンションの売却価格を定める際には複数の不動産会社に査定をしてもらうのがコツです。
イエウールを利用すれば、全国の不動産に一度に査定が依頼できます。大切な財産だからこそ、適正価格で売却できるようにイエウールを活用してみてください。
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