不動産を探していると「建て替え不可物件」という言葉を目にすることがあります。
相場に比べて安価に販売されている物件もあり、一見お得に見えますが実際には制約が多いため、注意が必要です。また、売却を検討している建物が建て替え不可物件の場合は、売却方法に工夫が必要です。
本記事では、建て替え不可物件の概要や建て替え不可物件を売却する際の注意点、スムーズに売却する方法をご紹介します。
売却を検討している土地や建物が建て替え不可物件で悩んでいる方は、参考にしてください。
建て替え不可物件とは？
建て替え不可物件とは、現行の建築基準法を満たしていない建物の総称です。
再建築不可物件とも呼ばれており、建物を壊して更地にすることも建て直すこともできません。
ここでは、建て替え不可物件が存在する理由や、建て替え不可物件の見分け方を紹介します。
建て替え不可物件になる主な理由
建て替え不可物件は、1950年の建築基準法施行以前に建てられた建物が大半です。
建築基準法では「接道義務」が定められています。接道義務とは「幅員4m以上の道路に2m以上接している土地でないと、家を建てることができない」というものです。 建て替え不可物件は「接道義務」をはたしていない物件が大半をしめています。
また、法律は満たしていても自治体や都道府県が定めた都市計画や法令制限による制約がある場合もあります。
建て替え不可物件は都市部の住宅密集地に多い傾向があるため、都市部に古い住宅を所有している場合は、一度確かめて見るのもおすすめです。
建て替え不可物件の見分け方
建て替え不可物件は、登記簿や公図、役所の都市計画課で確認できます。1950年以前に土地を取得し、家を建てている方は一度登記簿をチェックしてみるのがおすすめです。
また、一見すると接道義務を満たしている物件でも、「位置指定道路」または「みなし道路」の基準を満たしていない私道であったり、公道であっても道路に接する部分（間口）が足りない場合があります。
したがって、住宅密集地かつ接道している道路が狭い土地や建物の売却を検討する場合は、建築不可物件かどうか確認してみましょう。
建て替え不可物件を所有しているリスク3選
ここでは、建て替え不可物件を所有しているリスクとして以下の3点を紹介します。
- 資産価値が低下するリスク
- 生活していく上でリスク
- 相続問題に関するリスク
資産価値が低下するリスク
建て替え不可物件はそのままでは、建物を建て直すこともできません。
土地の使い道が制限されています。
そのため、資産価値が大幅に低下するリスクがあります。
建物を建てられなくても、駐車場や駐輪場などの使い道があればよいのですが、住宅を建てる以外活用が難しい土地の場合は、何らかの対策が必要です。
生活していく上のリスク
建て替え不可物件は、建物が老朽化してもそのままでは建て替えができません。
リフォームや修繕は可能ですが、物件の基礎が老朽化して建て替えが必要になるケースもあります。
建て替え不可物件を所有しており、これからも所有していく予定がある場合は対策を立てないと、災害の際に家が大きなダメージを受ける恐れもあるでしょう。
相続問題に関するリスク
建て替え不可物件は資産価値が低いため、相続しても活かし方がわからず放置しておくケースが珍しくありません。
土地の相続は、代が下るにつれて相続人が増えていく傾向があります。
例えば、親から建て替え不可物件を2人の子どもが受け継ぎ、子世帯にさらに2人ずつ子どもがいた場合、将来は法定相続人は4人になります。
法定相続人が多いほど、不動産の管理は大変になるので所有し続けるのが難しい場合は、早めに手放したほうがおすすめです。
建て替え不可物件でもできる対策4選
ここでは、建て替え不可物件でもできる対策として以下の4つを紹介します。
- 建物をリフォーム・リノベーションする
- 隣地を購入して接道を確保する
- 古家付き土地として売却する
- 更地にして駐車場や倉庫として活用
建物をリフォーム・リノベーションする
建て替え不可物件は建て替えは不可でも、修繕や改修は可能です。
建て替え不可物件でも、建物の価値を高められれば売却しやすくなります。
例えば、価格は安価でも中古住宅を売却したい場合は、検討してみましょう。
隣地を購入して接道を確保する
建て替え不可物件は接道義務を満たすことで建て替え可能になるケースもあります。
例えば、隣家の土地を購入すれば建て替え可能になる場合は隣地を購入して、その価格を上乗せして売却する方法もあるので検討してみましょう。
また、隣地を所有する人に売却するする方法もあります・
古家付き土地として売却する
建物に価値はなくても土地としての需要がある場合があるため、古家付き土地として売却する方法もあります。
個人では活用が難しくても、企業ならば土地を活かす方法を知っているケースもあるでしょう。
不動産会社とも相談し、古家付き土地として売却するかリフォームやリノベーションをして売却するか検討してみてください。
更地にして駐車場や倉庫として活用
賃貸用駐車場や資材置き場にして収益化できる場合もあります。
特に駅が近かったり、幹線道路や高速道路のそばだったりする場合は、駐車場や資材置き場に一定の需要があるでしょう。
なお、東京や大阪といった都市部の場合は駐輪場も一定の需要があります。
土地を手放したくない場合は、住宅以外の活用方法を検討してみましょう。
建て替え不可物件をスムーズに売却するには？
ここでは、建て替え不可物件をスムーズに売却するポイントを紹介します。
建て替え不可物件を多く取り扱ってきた不動産会社に売却の相談をする
不動産会社の中には、建て替え不可物件を多く取り扱ってきたところもあります。
オンラインで探せば見つけられるでしょう。
建て替え不可物件の取り扱いが豊富な不動産会社に相談すれば、アドバイスを受けられます。
複数の不動産会社に査定を依頼する
複数の不動産会社に査定を依頼すると、地域の相場がわかります。
また、土地の活用法でいろいろな意見が聞ける点もメリットです。
可能であれば3社以上の会社に査定を依頼しましょう。
名古屋で高く売れる可能性が高い土地を紹介
名古屋は、東海地方で一番の都市です。名古屋に本社を置く企業も多く、大阪や東京に本社がある会社の支社を置いているところもあります。
2025年10月現在、名古屋で高く売れる土地は、リニア中央新幹線の開業を見据えた名古屋駅周辺や、子育て世帯に人気の緑区・千種区があげられます。
特に、名古屋駅周辺は2034年以降のリニア中央新幹線駅開業を控え、再開発が進んでいる地域です。
建て替え不可物件でも、企業の需要がある可能性があります。
緑区・千種区はリフォーム・リノベーション物件にも一定の需要があるでしょう。
建て替え不可物件として相場より安く手に入る物件は注目される可能性が高いです。
イエウールを活用して建て替え不可物件の価値を確かめよう
建て替え不可物件に指定された土地や建物の価値を知りたいならば、イエウールを利用してみましょう。イエウールを利用すれば書類を揃える必要がなく、家にいながら全国の不動産会社に査定を依頼できます。
建て替え不可物件の売買に強い不動産会社を見つけるのにも役立ちます。
なお、イエウールを利用するメリットは以下のとおりです。
- 一括査定で比較が簡単 信頼できる不動産会社が揃っている
- 高値売却の可能性が高まる
- 無料で利用可能
複数の不動産会社を比較検討すれば、最も高い査定額をつけた不動産会社に仲介の依頼も可能です。
まとめ
建て替え不可物件でも、対策を立てれば買手がスムーズに見つかる場合があります。
建て替え不可物件の活用法を知りたい、売却したいといった場合は、まずは家や土地の価値をイエウールでチェックしてみてください。
地域の相場はもちろんのこと、全国の不動産会社から最もおすすめな会社を見つけるのに役立ちます。
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